導(dǎo)讀：所謂“城市更新”可理解為“三舊改造”的升級(jí)概念，大致等同于其他地區(qū)的“舊城區(qū)改建”“城中村改造”，但與“棚戶區(qū)改造”區(qū)別較大。其關(guān)鍵點(diǎn)在于，“三舊改造”多通過(guò)企業(yè)等市場(chǎng)主體深度參與，法律性質(zhì)上更接近于協(xié)議搬遷，靠得是市場(chǎng)主體和物業(yè)權(quán)利人一戶一戶協(xié)商簽約。近日，深圳市就《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中第32條“個(gè)別征收模式”直接被一些人解讀為“強(qiáng)制征收”，引發(fā)了其對(duì)房屋權(quán)利人影響的熱烈討論。那么，“個(gè)別征收模式”真的意味著“強(qiáng)制征收”嗎？少數(shù)不同意改造的房屋權(quán)利人又該怎樣應(yīng)對(duì)呢？
要點(diǎn)一：“個(gè)別征收模式”將全省通行
事實(shí)上，本次深圳市擬出臺(tái)的新規(guī)可理解為對(duì)2019年8月廣東省政府《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）的細(xì)化、落實(shí)動(dòng)作。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》中已經(jīng)提及了“個(gè)別征收模式”的有關(guān)內(nèi)容：
“三舊”改造項(xiàng)目，多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理……
對(duì)于市場(chǎng)主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體已征得第16點(diǎn)規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意，但項(xiàng)目仍難以推進(jìn)，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，該市場(chǎng)主體可申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。市縣級(jí)人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對(duì)經(jīng)核定的市場(chǎng)主體前期投入費(fèi)用予以合理補(bǔ)償。
我們?cè)賮?lái)看深圳市此番公開(kāi)征求意見(jiàn)的《城市更新條例》第32條的規(guī)定：當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。
這樣一對(duì)照我們不難看出，由“協(xié)議改造”到“房屋征收”的轉(zhuǎn)換即“個(gè)別征收模式”之關(guān)鍵。不低于95%的房屋權(quán)利人簽約，剩下不足5%的房屋權(quán)利人將會(huì)面臨政府主導(dǎo)的房屋征收，從而在三舊改造、城市更新中發(fā)揮政府的補(bǔ)位作用，推動(dòng)項(xiàng)目落地。
要點(diǎn)二：“個(gè)別征收模式”下，被征收人補(bǔ)償權(quán)益同樣能保障！
首先需要澄清的是，凡是“征收”行為皆具有行政強(qiáng)制性，即無(wú)論當(dāng)事人是否同意、自愿，征收方都有權(quán)通過(guò)作出征收補(bǔ)償決定、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的法定程序?qū)Ρ徽魇辗课輰?shí)施強(qiáng)制拆除，從而實(shí)現(xiàn)其征收目的。
故此，“強(qiáng)制征收”的提法意義不大。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，剩下這5%的“少數(shù)房屋權(quán)利人”的補(bǔ)償權(quán)益能否得到充分的保障。
在明律師認(rèn)為，所謂“個(gè)別征收模式”必須嚴(yán)格依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行，不能因?qū)ο蟮摹皞€(gè)別”而打任何折扣。
對(duì)于5%以內(nèi)的房屋權(quán)利人而言，可從以下幾個(gè)方面尋求權(quán)利的救濟(jì)：
1. 針對(duì)房屋征收決定申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，對(duì)涉案的原三舊改造項(xiàng)目是否符合“房屋征收相關(guān)規(guī)定”，尤其是社會(huì)公共利益的需要進(jìn)行依法審查；
2. 就征收方與市場(chǎng)主體重新協(xié)商簽訂的征收補(bǔ)償方案提出意見(jiàn)、要求聽(tīng)證。這部分法定權(quán)利的行使是否會(huì)因“5%”這一“少數(shù)房屋權(quán)利人”的占比而受到影響，有待持續(xù)觀察和在實(shí)踐中與征收方充分溝通探討。
3. 在協(xié)商難以達(dá)成一致的情況下，針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟；
據(jù)此，“個(gè)別征收模式”的啟動(dòng)與少數(shù)房屋權(quán)利人的房屋最終被強(qiáng)拆之間尚有較大距離，被征收人完全可以在此期間與政府部門充分溝通、協(xié)商，爭(zhēng)取在法律框架內(nèi)妥善解決補(bǔ)償安置問(wèn)題，避免走到司法強(qiáng)拆那一步。
值得注意的是，公開(kāi)征求意見(jiàn)稿的第26條對(duì)拆除重建類的城市更新搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了明確規(guī)定：
舊住宅區(qū)的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)；
采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離后及時(shí)支付。
公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
綜上可知，只要房屋權(quán)利人明晰房屋征收領(lǐng)域已有法規(guī)所賦予我們的救濟(jì)權(quán)利，就能有效保障自己的補(bǔ)償權(quán)益落實(shí)到位。至于具體操作中面臨的新情況、新問(wèn)題，則可以咨詢專業(yè)拆遷律師尋求法律幫助，確保不因“少數(shù)服從多數(shù)”而使自身的補(bǔ)償權(quán)益受到損害。
