無(wú)證房屋并不意味其一定是違建，若遇到此類情況，應(yīng)及時(shí)保留證據(jù)、及時(shí)陳述申辯、摘掉違建的帽子、保留被征收人的資格進(jìn)而維護(hù)自身合法權(quán)益。

由于歷史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因，未辦理土地證、工程規(guī)劃許可證或超面積建房在我國(guó)農(nóng)村是一種普遍的現(xiàn)象。由于容易被劃歸為違章建筑，無(wú)證房屋在面臨拆遷時(shí)能否獲得補(bǔ)償，就會(huì)存在一些爭(zhēng)議。

一直以來(lái)，將無(wú)證建筑認(rèn)定為違建也是征收方慣用的一種伎倆，其目的在于，一方面可以減少拆遷補(bǔ)償，另一方面也壓縮了時(shí)間成本，但嚴(yán)重侵犯了被征收人的合法權(quán)益。本文，在明律所鄧青鋒律師團(tuán)隊(duì)將深入淺出為您分析無(wú)證房屋與違建兩者的關(guān)系。

征收拆遷實(shí)踐過(guò)程中，常見(jiàn)的無(wú)證房屋主要包括兩種情形：第一種系因建設(shè)行為未經(jīng)規(guī)劃審批、無(wú)建房審批而致，第二種系因占地行為未辦理土地使用權(quán)證所致。現(xiàn)實(shí)中，第一種情形居多。

法律依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第四十一條等；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十四條、第七十七條、第七十八條等。

一、因缺乏規(guī)劃審批而引起的違建

本律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，此類情形被征收方適用較多的原因，在于如果依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)來(lái)認(rèn)定違建，進(jìn)而作出限期拆除的行政決定，無(wú)需申請(qǐng)人民法院即可適用《行政強(qiáng)制法》的相關(guān)規(guī)定，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級(jí)人民政府強(qiáng)制執(zhí)行。征收方利用此舉不僅規(guī)避了裁執(zhí)分離的方式，且極大地提高了征收方的行政效率。

但需要說(shuō)明的是，在房屋征收過(guò)程中，對(duì)因歷史原因形成的沒(méi)有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理。不能簡(jiǎn)單將無(wú)證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償。違法拆除因歷史形成的無(wú)證房屋造成損失的，也不能簡(jiǎn)單以無(wú)證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償或補(bǔ)償。在行政機(jī)關(guān)沒(méi)有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償或補(bǔ)償。

依據(jù)行政法的法理及立法精神，行政機(jī)關(guān)行使公權(quán)力需要遵從程序正當(dāng)、信賴?yán)姹Ｗo(hù)、比例原則等。按照相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村村民住宅的建設(shè)確實(shí)應(yīng)當(dāng)在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可后，才能實(shí)施建設(shè)行為，但就該建設(shè)行為影響規(guī)劃實(shí)施的程度應(yīng)予查明和認(rèn)定，拆除措施僅適用于嚴(yán)重影響村鎮(zhèn)規(guī)劃的情形，同時(shí)還應(yīng)考慮當(dāng)時(shí)的立法狀況、建筑歷史因素、農(nóng)村管理的普遍現(xiàn)象、執(zhí)法者的執(zhí)法目的等因素。

比如，在農(nóng)村村民翻建住宅但未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃審批而被行政處罰的案件中，需要查明當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地使用現(xiàn)狀、宅基地行政管理執(zhí)行現(xiàn)狀等情況。而就村民在原址和適度地翻建唯一住宅，但未取得建設(shè)規(guī)劃許可的建設(shè)行為，應(yīng)當(dāng)查明該建設(shè)行為是否以居住為目的；是否可以通過(guò)采取補(bǔ)救措施而消除對(duì)規(guī)劃的影響；并應(yīng)當(dāng)查明行政機(jī)關(guān)對(duì)規(guī)劃影響程度的事實(shí)認(rèn)定、采取拆除的處罰措施適用法律是否正確。

二、因缺乏土地使用證手續(xù)而引起的違建

同理，由于無(wú)土地權(quán)屬證件而引起的糾紛，也需要綜合考慮歷史淵源、農(nóng)村普遍管理現(xiàn)象、執(zhí)法者不作為等因素，即便涉及到一戶多宅的情形，也要考慮是否符合分戶條件等因素，由土地行政主管部門(mén)綜合認(rèn)定。

2020年5月14日，自然資源部公布《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，著重強(qiáng)調(diào)：“推動(dòng)解決宅基地“一戶多宅”、缺少權(quán)屬來(lái)源材料、超占面積、權(quán)利主體認(rèn)定等問(wèn)題，按照房地一體要求，統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一頒發(fā)證書(shū)，努力提高登記率。市、縣自然資源主管部門(mén)可會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、村委會(huì)，組織群眾以行政村為單位，統(tǒng)一申請(qǐng)登記，實(shí)現(xiàn)批量受理、集中辦證”。同時(shí)，該通知也明確指出了可消除影響，直接確權(quán)登記的情形：“對(duì)合法宅基地上房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見(jiàn)后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的，在辦理登記時(shí)可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后建設(shè)的，由村委會(huì)公告15天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記?！?/p>

綜上，在明律所鄧青鋒律師團(tuán)隊(duì)在此提示大家：

無(wú)證房屋并不意味其一定是違建，若遇到此類情況，應(yīng)及時(shí)保留證據(jù)、及時(shí)陳述申辯、摘掉違建的帽子、保留被征收人的資格進(jìn)而維護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，還需注意此類行政行為法定的救濟(jì)期限，應(yīng)及時(shí)提起行政復(fù)議或訴訟，以免喪失訴權(quán)，尤其針對(duì)第二種因非法占地而引起的違建，依據(jù)《土地管理法》第83條的規(guī)定：只有15天的起訴期限，切記！