導讀：面對征拆項目中的違建查處，被征收人應(yīng)當進行這樣的陳述、申辯才算有力：1、房屋系自家的唯一住宅。2、雖無鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，但有“單地證”。3、涉案房屋的建造曾取得當時村委會、村民小組的同意。4、房屋曾被行政處罰過，且建造年代久遠。
農(nóng)村的無證房屋大量存在，這是一種歷史事實，不是誰對誰錯誰有責任的事兒。而一旦遇到征收拆遷，無證面積的補償安置往往會較有證部分大打折扣，甚至會動輒出現(xiàn)100—200元一平方米的“違建補償”價碼，連重置成新價都不夠。
這樣的低補償無疑是被拆遷人難以接受的，大家想要讓拆遷方給咱按合法的補償，也是人之常情。
那么，家住無證房的你應(yīng)當提出哪些主張、搜集哪些證據(jù)來支持自己的訴求呢？面對征拆項目中的違建查處，怎樣進行陳述、申辯才算有力呢？
1、申辯理由一：房屋系自家的唯一住宅。
這一申辯理由中包含兩層邏輯：
（1）涉案房屋是確保居住生活之需的住宅，而非經(jīng)營性用房，更沒有被拿來出租賺錢。
（2）涉案房屋是自家的唯一住宅，除了這處房屋自己在本地就沒地方可住了。
在以往的相關(guān)裁判中可以看出，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員居住權(quán)益的保障法院是會考慮到的。確系村民唯一住宅的，一般都以“改正+罰款”的方式進行處置，而不首先使用限期拆除或者沒收的較重行政處罰。
不過需要指出的是：唯一住宅房屋并不是百分之百不會被限期拆除。若鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和村委會堅持要“清理整治”，那么當事人完全可以掌握一定的靈活性，與其協(xié)商另行審批宅基地建房、給予適當“配合拆除”補償?shù)鹊目尚行浴?/p>
在越來越多的個案中，拆違并不是一上來就不管三七二十一的一通亂拆，而是逐漸有了“依法行政”的樣子，協(xié)商調(diào)解、先禮后兵已為許多地方所接納。
2、申辯理由二：雖無鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，但有“單地證”。
無證也分程度和等級，有的是完全無證，那么就比較麻煩；有的則是所謂的“單地證”——當事人擁有集體土地建設(shè)用地使用證或者宅基地使用權(quán)證，而只是地上后建的房子沒有證。
有證與無證，差別巨大。“地證”上通常會記載一個最初批地時擬建房屋的面積，后來翻、改、擴建的則很難在其上有所體現(xiàn)。
那么在這種情況下，涉案房屋就不會再是完全無證的全部違建，而最多僅是證載面積小于實際面積的“部分違建”。這就要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道全面調(diào)查取證，弄清房屋每一個部分的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)和審批情況，而不能眉毛胡子一把抓，在做不到區(qū)分處置的情形下作出責令限期拆除決定。
單憑不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定這一依據(jù)作出的限拆決定是很容易因事實不清，證據(jù)不足而被依法撤銷的。由于我們有地證，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道就必須多費些周折，做好其應(yīng)盡的職責。
部分違建，全部拆除勢必將構(gòu)成違法強制拆除，被征收人將有通過確認強制拆除行為違法并申請行政賠償來彌補損失的機會。
3、申辯理由三：涉案房屋的建造曾取得當時村委會、村民小組的同意。
此前拆遷律師曾提到過，僅有當年建房時村委會、村民小組的同意，或者僅向村委會定期、一次性交納過費用，并不能作為證明房屋完全合法的依據(jù)。
但話分兩頭說，盡管這兩項主張在認定房屋合法性上不能起到?jīng)Q定性的作用，但卻能在爭取更理想補償利益中發(fā)揮積極的作用。
無證房屋的居住者一定要將當年村民會議、村民小組會議等開會討論自家占地建房一事的會議記錄、紀要，決議文本等書面材料保管好。到了關(guān)鍵時刻拿出來，或能促成村委會對解決補償關(guān)切的積極介入，這對被拆遷人而言是有益無害的。
同理，交費收據(jù)上所注明的費用名稱盡管五花八門，很不規(guī)范，但同樣能夠證明村委會在較長歷史時期內(nèi)對涉案房屋存在的知情和認可。在認定無證房屋時，有利于被拆遷人將自己的房屋往“歷史遺留原因形成的”這一有利性質(zhì)上靠。
總之，大家的確不能認為有了村委會的同意或者交過費用，就可以不用辦理規(guī)劃許可、竣工驗收和不動產(chǎn)權(quán)登記了，但在面臨拆遷騰退項目時，這些證據(jù)有就比沒有強，絕不是完全沒有作用的。
4、申辯理由四：房屋曾被行政處罰過，且建造年代久遠。
建造年代是否久遠，沒有法定的標準，而是要看實務(wù)中的具體案情。拆遷律師認為，農(nóng)村房屋至少要建造于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前，才算是可能沾上“歷史遺留原因形成”的邊兒。如果能進一步早于1999年、1990年甚至是1987年，那么越早對我們主張公平的補償越有利。
需要注意的是：農(nóng)村無證房屋完全合法得是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行前建造的，這一認定標準著實有些高，個案中的房屋較難“夠”得到。
無論怎么說，你所要主張補償?shù)臒o證房屋不能是近兩三年的私搭亂建，更不能涉嫌違法占地。否則甭說補償了，連拆除補貼都夠嗆。
此外，若房屋在過去若干年間曾被當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)街道、縣級自然資源和規(guī)劃主管部門或者農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門、城管執(zhí)法部門等給予過罰款、責令改正等行政處罰，也可能對被拆遷人主張補償利益產(chǎn)生一定的有益影響。
盡管“一事不再罰”原則和“處罰時效”均不能在這一問題上適用，但處罰過但并沒有限期拆除還是能夠部分證明涉案房屋的違法情節(jié)并不嚴重，有取得適當補償?shù)摹罢斝浴薄?/p>
拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是：無論我們怎樣陳述、申辯或者在聽證會上提出怎樣的辯駁意見來，房屋無證畢竟屬于合法性層面的“硬傷”，其對最終補償結(jié)果產(chǎn)生負面影響幾乎是必然的。上述理由單獨拎出哪一個來或許都不能起到提升補償、阻止拆除的目的，但根據(jù)實際情況組合在一起就會顯得更具說服力。
大家在碰到征收拆遷、拆違騰退時一定不要輕易放棄對自家無證房屋的權(quán)利救濟，而是要在最大限度搜集證據(jù)的前提下盡早咨詢專業(yè)律師，將有無證面積作為一種“抓手”“著力點”為我所用，在審查征地補償安置決定、責令交出土地決定、限期拆除決定等程序中及時釋放出來，爭取更大的協(xié)商調(diào)解空間。
請牢記，農(nóng)村的無證房屋絕不能等同于違法建筑，更不能被無視歷史背景而“一刀切”采取限期拆除、不予補償?shù)葮O端舉措。秉持這樣的原則，無證房的“權(quán)利人”其實還是大有可為的。
