隨著國家的發(fā)展，各個城市也都在持續(xù)進行各種整改棚戶區(qū)的工作，還有一些各級政府主導(dǎo)的開發(fā)項目也使得許多人成為了“拆遷戶”。

其實在拆遷工作的實際推進中，會遇到各種各樣的問題，最常見的是拆遷補償安置協(xié)議被拆遷人和拆遷方無法達成一致。除此之外，有一種比較特殊的情況是，被拆遷戶將名下房產(chǎn)通過“以資抵債”的方式由第三方進行使用。

那么在這種情況下，拆遷方到底該與哪一方簽訂補償協(xié)議呢？

李某先前投資失敗，不僅將自己手里的流動資金全都賠掉了，而且向黃某借的資金也一并損失。于是李某與黃某簽訂了《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》，約定李某將自己名下宅基地上房產(chǎn)劃出部分用以償還借款，同時該房屋產(chǎn)權(quán)暫時保留在李某名下，黃某可隨時入住。

后該房屋被納入了政府項目的征收范圍，需要對該房屋進行拆遷。由于黃某已經(jīng)在該房屋居住，并且在李某的要求下，縣城建設(shè)指揮部的工作人員直接與其簽訂了《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，其中規(guī)定了各項補償金額和安置房區(qū)域。

之后因縣政府發(fā)現(xiàn)黃某和李某有違規(guī)行為，于是縣城建設(shè)指揮部又與李某簽訂了《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書的補充協(xié)議》。其中對李某保留房屋產(chǎn)權(quán)但黃某接受拆遷補償?shù)倪`規(guī)交易作出了處理結(jié)果，要求李某自行解除與黃某的買賣關(guān)系，黃某與縣城建設(shè)指揮部簽訂的元拆遷協(xié)議作廢。

黃某自然不同意解除與李某的買賣關(guān)系，那么黃、李之間的協(xié)議是否合法有效？拆遷補償?shù)降自摎w誰所有？

拆遷律師解讀：

1、根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同一般認定為無效。

在本案中，黃某并非李某所在村集體的村民，李某與其簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款協(xié)議》系向集體經(jīng)濟組織以外的人員轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，已違反了集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)屬性，故該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為無效。基于此，黃某與縣城建設(shè)指揮部簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》亦認定為無效。

2、關(guān)于拆遷補償款歸誰所有的問題，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。

也就是說，房屋拆遷補償費歸房屋所有權(quán)人所有。在本案中，李某雖將其名下房屋劃出部分歸黃某使用，但該房屋的產(chǎn)權(quán)仍在李某名下，即李某為該房屋的所有權(quán)人，加之李某與黃某簽訂的“以房抵債”的協(xié)議無效。因此，房屋的拆遷補償應(yīng)歸李某所有。

房屋拆遷補償款有哪些？

拆遷賠償費是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金，一般有：

1、房屋補償費

用于補償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉(zhuǎn)補償費

用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費

用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。

4、除了應(yīng)得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費，設(shè)備遷移費，過度期內(nèi)的臨時安置補助費。

拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不成，達不成拆遷協(xié)議的，可以經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆遷房屋所在地的區(qū)（縣）房地局裁決舉報、投訴箱、監(jiān)督電話由區(qū)監(jiān)察委專人負責(zé)。