拆遷遇到“違建認(rèn)定”，很多企業(yè)主都是略顯委屈與氣憤的。從建設(shè)至今生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，很多年從未出現(xiàn)任何問(wèn)題，憑什么要拆遷了就成了違建。

為了避免合法利益被肆意踐踏，這里提醒廣大被拆遷企業(yè)主：“無(wú)證”與“違建”是不能劃等號(hào)的，廠房無(wú)證未必就是違建，自然也就未必沒(méi)有補(bǔ)償。而實(shí)踐中有幾類(lèi)所謂的違建廠房是可以依法正常補(bǔ)償?shù)?，如果遇到“拆違促拆遷”，不要輕易放棄維權(quán)

1、雖然證件不全，但建廠較早，相關(guān)規(guī)定還沒(méi)有出臺(tái)。

不久前接到過(guò)一位唐姓先生的來(lái)電咨詢。唐先生說(shuō)，廠房蓋起來(lái)的時(shí)候，他自己可能都還沒(méi)有出生，老廠風(fēng)風(fēng)雨雨中開(kāi)辦了幾十年，有過(guò)巔峰也過(guò)困難，但從來(lái)都是規(guī)規(guī)矩矩的守法經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在卻莫名其妙成了違建。

一些企業(yè)廠房建成年代較早，企業(yè)建成時(shí)，現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)行。歷史原因致使企業(yè)并不具備現(xiàn)行法律法規(guī)所要求的許可證，但它本身是不違反建成時(shí)的相關(guān)規(guī)定與政策的。那么法不溯及既往，這類(lèi)“歷史性違建”在現(xiàn)在并不能算是真正意義上、嚴(yán)格意義上的違建。

有類(lèi)似情況的企業(yè)一定要注意了：如果您的廠房建成年代早于現(xiàn)行法律法規(guī)開(kāi)始施行的時(shí)間，那企業(yè)沒(méi)有最新要求辦理的證件，不能成為被認(rèn)定為違建不予補(bǔ)償?shù)某浞掷碛?。企業(yè)應(yīng)該要從證明廠房建設(shè)年代，以及企業(yè)廠房來(lái)源的合理性和合法性角度入手，據(jù)理力爭(zhēng)，爭(zhēng)取與正常合法建筑同等標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償

2、建廠的時(shí)候地方上說(shuō)不需要辦證，給了福利政策。

地方需要發(fā)展某個(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)時(shí)總是搶著引進(jìn)企業(yè)，招商引資吸引企業(yè)廠房的興建，現(xiàn)在政策一變又發(fā)通知稱(chēng)建筑是違建要么自身拆除，不然就強(qiáng)拆。類(lèi)似的案例在全國(guó)各地的拆遷實(shí)踐中不在少數(shù)。

謝先生并不是企業(yè)所在地的本地人，而是響應(yīng)當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y政策才到當(dāng)?shù)厝腭v建廠。當(dāng)時(shí)地方給了謝先生很多福利政策，提供各種優(yōu)惠，其中就包括減免部分建廠房需要辦理的手續(xù)證件。

這種就屬于政策原因造成的“違建”。這并不是企業(yè)自己的原因造成的，而是地方在該階段為了吸引投資才制定的政策造成的，允許先建設(shè)后審批導(dǎo)致企業(yè)缺少部分審批手續(xù)和證件，形成表象上的違建結(jié)果。

對(duì)于這類(lèi)情況，拆遷律師建議企業(yè)做兩手準(zhǔn)備：

一方面在拆遷開(kāi)始前就請(qǐng)有關(guān)部門(mén)開(kāi)具相關(guān)的書(shū)面證明，以此向拆遷方證明企業(yè)是在滿足相關(guān)法律和政策規(guī)定要求的情況下進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的；另一方面也要積極做好與拆遷方進(jìn)行談判的準(zhǔn)備，在廠房拆除前盡早通過(guò)法律途徑增加自己的談判籌碼。

3、雖然建房時(shí)無(wú)證，但是已經(jīng)受到處罰并且補(bǔ)辦了證件。

李先生的公司建成的時(shí)間不長(zhǎng)，但是趕上了行業(yè)紅利，自身技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量也過(guò)硬，訂單一筆接著一筆，生產(chǎn)線的供應(yīng)量總是跟不上乙方需求。為了不因?yàn)槌诠┴洺袚?dān)違約責(zé)任，也為了能抓住擴(kuò)大規(guī)模的機(jī)遇，企業(yè)在沒(méi)有辦理新的規(guī)劃許可證件時(shí)，就直接對(duì)原有廠房進(jìn)行了擴(kuò)建。

這種情況比較復(fù)雜，今天就簡(jiǎn)要分兩種情況為大家提供一些維權(quán)建議：

（1）第一種情況是，企業(yè)在超規(guī)模建設(shè)之后，已經(jīng)受到規(guī)劃許可部門(mén)查處，并按照法律規(guī)定和要求繳納了罰款。

這種情況下，企業(yè)只要完成了相關(guān)手續(xù)的補(bǔ)正程序，拆遷時(shí)就能夠依法爭(zhēng)取正常、全面的拆遷補(bǔ)償；

（2）第二種情況是，企業(yè)違建性質(zhì)嚴(yán)重，不符合總的規(guī)劃建設(shè)要求，也沒(méi)有任何歷史、政策或者相關(guān)法律規(guī)定的豁免事由，屬于純粹的違建。

在這種情況下，企業(yè)通常無(wú)法拿到和合法建筑同等的補(bǔ)償，我們建議這類(lèi)企業(yè)把握其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的補(bǔ)償，盡量爭(zhēng)取在合法范圍內(nèi)提高補(bǔ)償。一方面在做出該行為前向?qū)I(yè)律師咨詢確認(rèn)合法性問(wèn)題，避免承擔(dān)不必要的投入損失；另一方面在拆違拆遷過(guò)程中保護(hù)好自己的其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，盡量將損失降到最低。

企業(yè)遇到拆遷應(yīng)該要有的補(bǔ)償：

（1）正常拆遷

如果進(jìn)行正常的企業(yè)拆遷，那么被征收人可以獲得以下幾個(gè)方面的補(bǔ)償：

①?gòu)S房本身價(jià)值的補(bǔ)償；

②辦公用房、生活用房等補(bǔ)償；

③構(gòu)筑物、附屬物、添附物補(bǔ)償；

④土地使用權(quán)的補(bǔ)償；

⑤停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；

⑥不可移動(dòng)設(shè)備補(bǔ)償；

⑦可移動(dòng)設(shè)備搬遷、調(diào)試費(fèi)用及功能損失補(bǔ)償；

⑧原材料、半成品等物品的損失補(bǔ)償；

⑨解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用；

④拆遷補(bǔ)助和拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

（2）拆除違建

如果被認(rèn)定為違法建筑，且相關(guān)行政部門(mén)，未按照相關(guān)法定程序進(jìn)行調(diào)查取證，也未依法向當(dāng)事企業(yè)制發(fā)事先告知書(shū)、限拆決定書(shū)、催告書(shū)及強(qiáng)拆決定書(shū)等行政文書(shū)，而強(qiáng)制拆除了當(dāng)事人建筑的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)提起法律程序，請(qǐng)求法院確認(rèn)其行為違法，繼而申請(qǐng)相應(yīng)的國(guó)家賠償！