一紙要求業(yè)主3日內(nèi)自行清除所有個人物品的《違章建筑拆除告知書》，五份能夠證明房地產(chǎn)項目具備合法的開發(fā)建設(shè)以及出售手續(xù)的證明文件，河北省國家5A級景區(qū)野三坡因“五證齊全別墅將被拆除”登上熱搜，引發(fā)關(guān)注。
然而，許多人不知道的是，在此之前位于山東省濟南市萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑也因為類似的原因，接到了該區(qū)管委會的一紙拆遷補償公告，面臨拆除。
11天內(nèi)，連續(xù)發(fā)生2起類似事件。
無論是后來居上、廣受關(guān)注的野三坡山水醉別墅區(qū)，還是先前低調(diào)曝光的萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑，二者都是手續(xù)齊全、符合當時政府規(guī)劃且未突破生態(tài)紅線、合法批建的房地產(chǎn)項目。為何突然之間，這些“當時合法”的項目都被認定為違章建筑，要進行拆除？
野三坡山水醉別墅區(qū)
根據(jù)媒體報道，野三坡山水醉別墅區(qū)被認定為違章建筑的原因是，別墅區(qū)的建設(shè)違反了《河北省風景名勝區(qū)管理條例》，“不符合野三坡風景名勝區(qū)總體規(guī)劃”。
《河北省風景名勝區(qū)管理條例》
第二十六條
風景名勝區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動應(yīng)當按照批準的規(guī)劃進行。規(guī)劃未經(jīng)批準前，不得在風景名勝區(qū)內(nèi)進行各類建設(shè)活動。確需建設(shè)資源保護性設(shè)施的，應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)后，方可實施。
對此，山水醉別墅區(qū)業(yè)主們的態(tài)度很明確，他們認為自家別墅“五證齊全”，是合法的建筑。
那么，“五證”是哪五證呢？
首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告、其他必要材料。
依據(jù)規(guī)定，國有土地范圍內(nèi)房屋登記需要持有的“五證”分別是：《土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。
本案中，業(yè)主們出示了落款時間自2004年至2009年不等的“五證”，以及經(jīng)多個部門簽字蓋章的“野三坡旅游度假村”預(yù)審表，他們堅信自家別墅是合法的建筑。
這里，拆遷律師注意到一個細節(jié)：“五證”中包含《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
第四十條第二款
核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件是“符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件”。
也就是說，業(yè)主們既然已經(jīng)成功領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，那么，至少在房屋登記時，山水醉別墅區(qū)項目是符合當時城鄉(xiāng)規(guī)劃的。
因此，本案中，業(yè)主們提出質(zhì)疑：為什么房屋當時是符合規(guī)劃的，現(xiàn)在又不符合了？
對此，淶水縣自然資源和規(guī)劃局一位李姓工作人員也承認，該項目“相關(guān)證件當時確實是逐級發(fā)的，是合法的項目，但是現(xiàn)在不符合旅游區(qū)的規(guī)劃，也就是不合法了。”
針對這一情況，拆遷律師查閱法條，發(fā)現(xiàn)《河北省風景名勝區(qū)管理條例》于1996年11月3日通過，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。
也就是說，如果媒體報道中的上述情況屬實，業(yè)主們購買別墅的時間是2010年，那么，爭議的焦點在于：該別墅區(qū)是按照哪次修正的條例被認定為違章建筑？是按照2016年修正的條例，認定業(yè)主于2010年購買的別墅是違章建筑嗎？
拆遷律師認為：本案中，山水醉別墅區(qū)的房屋“五證”齊全，建房時經(jīng)過規(guī)劃部門合法審批，取得合法手續(xù)，為法律認可的“合法房屋”。而現(xiàn)在卻被朝令夕改認定為“違章建筑”，這顯然違反了行政法領(lǐng)域一個重要的原則“信賴保護原則”，即行政機關(guān)對自己作出的行為或承諾應(yīng)守信用，不得隨意更改，不得反復無常。如果因為公共利益的需要撤回、廢止或改變其合法作出的行為，因這種撤回、廢止或改變導致相對人損失，則要對相對人的損失予以補償。
“信賴保護原則”理應(yīng)成為類似民法中“誠信原則”的“帝王條款”的作用。山水醉別墅區(qū)的房屋如果需要拆除，那么必須經(jīng)過合法的拆除程序，并予以合理的拆遷補償。
萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑
萊蕪雪野湖別墅專項整治行動始于一年前。和野三坡山水醉別墅區(qū)一樣，該別墅區(qū)也曾被定性為“違章建筑”。
根據(jù)媒體報道，這些別墅雖然審批手續(xù)齊全，但因為《萊蕪市雪野新區(qū)旅游城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》與省政府批復的《萊蕪雪野風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》不一致，因此在清查整治工作中，被列為“違規(guī)審批的‘五證俱全’別墅”。
被列入拆除范圍內(nèi)的517棟建筑的業(yè)主們，收到了一份由雪野旅游區(qū)管委會發(fā)布的拆遷補償公告，內(nèi)容為：“對已竣工驗收并交付使用的建筑參照房地產(chǎn)市場評估價進行補償，對未竣工驗收、未交付使用的建筑按照建筑工程評估價進行補償?！?/p>
根據(jù)《中國新聞周刊》的采訪報道，業(yè)主們對于自家別墅面臨的“是違章建筑拆除、征收還是回購？”的拆遷性質(zhì)存疑。
該報道中，有工作人員表示整治方案采用的是“預(yù)征收”的模式，“此項活動是落實省委市委指示精神的專項工作，方法是政府回購然后拆除恢復生態(tài)功能，具體方案是由市政府委托知名評估公司按市場價合理公平評估，簽訂回購協(xié)議，絕不讓業(yè)主受損失?！?/p>
合法房屋拆除分為民事拆除、行政拆除、司法拆除三種，這三種拆除的適用情形不同。
拆遷律師認為，民事拆除是指地位平等的雙方，本著平等、自愿協(xié)商的原則，就拆遷補償款、補償方式等事宜達成一致，拆除房屋。在民事拆除中行政機關(guān)沒有拆除房屋的強制力。
行政拆除是指有權(quán)機關(guān)對違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律規(guī)定的建筑予以強拆。而目前517棟別墅“五證”齊全，本就不應(yīng)當被認定為違章建筑，更不應(yīng)當以違章建筑的性質(zhì)予以行政拆除。
司法拆除是指為了實現(xiàn)公共利益的需要，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，啟動征收程序，對在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷、不申請行政復議、不提起行政訴訟的拆遷戶，依法申請法院強拆。
對于這兩起案件的業(yè)主而言，必要時，委托專業(yè)的征地拆遷律師介入，將有利于房屋所有人及時維權(quán)。
