說(shuō)到征收集體土地，相信廣大農(nóng)民朋友并不陌生。但如果有一天，我們正好好的種著地，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的人或是某些企業(yè)的人突然來(lái)到這里，告訴你要租用你的土地，那么我們應(yīng)該怎么辦？
像上述這種情況，拆遷律師相信肯定有農(nóng)民朋友遇到過(guò)。那些打著租用旗號(hào)的人通常會(huì)說(shuō)：你把土地租給我不僅能拿到租金，還不用太多的手續(xù)。等我用完之后你還能接著種地，多方便。但事實(shí)真的如此嗎？
近幾年，某些地方征收工作人員或者企業(yè)人員為了規(guī)避土地征收程序，紛紛以“租用”的形式占用農(nóng)民土地。這種“租用”一般都具有時(shí)間長(zhǎng)、補(bǔ)償?shù)偷忍攸c(diǎn)。那么當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門這樣做，合不合法呢？
從根本上來(lái)說(shuō)，這種做法就是“以租代征”。
以租代征”的實(shí)質(zhì)是規(guī)避用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進(jìn)入市場(chǎng)的一種行為。
按照《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，國(guó)家對(duì)不同用途的土地實(shí)行嚴(yán)格的管制制度。
除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有的土地外，其他建設(shè)用地必須使用國(guó)有土地。
也就是說(shuō)，如果想將集體土地作為建設(shè)用地使用就必須辦理嚴(yán)格的審批手續(xù)，將該集體土地征收為國(guó)有。
而“以租代征”這種行為嚴(yán)重違反了國(guó)家建設(shè)用地審批程序，違反了國(guó)家正常的土地管理秩序，影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，使有關(guān)政府和部門逃避了耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)和土地出讓金等各種稅費(fèi)的繳納。
“以租代征”這種行為除了違反國(guó)家法律之外，還會(huì)嚴(yán)重侵害農(nóng)民的合法權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)，主要侵害知情權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、生存權(quán)和發(fā)展權(quán)以及救濟(jì)權(quán)。
1、侵害當(dāng)事人知情權(quán)
《土地管理法》第四十六條、四十八條分別規(guī)定了土地征收公告和安置補(bǔ)償方案公告。上述公告無(wú)論是內(nèi)容還是方式都充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)被征收人知情權(quán)的保護(hù)。
而在以租代征的情況下，工作人員或企業(yè)為了隱藏其行為的違法性或是為了獲得非法利益，都會(huì)有意識(shí)地進(jìn)行虛假的至少是片面的告知。這種隱瞞真相或是虛構(gòu)事實(shí)的情況無(wú)論目的為何、結(jié)果為何都侵犯了公民知道真相并自主作出選擇的權(quán)利。
2、侵害當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)
國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的，按照土地的原用途給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的確定標(biāo)準(zhǔn)每三年進(jìn)行一次調(diào)整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。
以租金方式代替各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)的方式會(huì)使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)遭受巨大的損失。
3、侵害當(dāng)事人生存權(quán)和發(fā)展權(quán)
生存權(quán)和發(fā)展權(quán)是首要的人權(quán)，沒(méi)有這項(xiàng)權(quán)利其他權(quán)利都無(wú)從談起。在征收的情況下，國(guó)家要求各地制定補(bǔ)償方案時(shí)要考慮失地農(nóng)民的最低生活保障問(wèn)題。但在以組代征的情況下，該問(wèn)題難以納入被考慮的范圍。
4、侵害當(dāng)事人救濟(jì)權(quán)
國(guó)家征收集體所有土地，被征收人對(duì)征收決定、征收補(bǔ)償決定不服時(shí)可以請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)復(fù)議，可以向人民法院提起訴訟，被征收人可以自主選擇救濟(jì)渠道。但以租代征的情況下，雙方簽訂的合同因違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效的合同。在此情況下如果“租借方”不支付租金或者到期不返還土地，農(nóng)民的權(quán)利該如何救濟(jì)還是未知。
綜上，“以組代征”屬于違法征地，無(wú)論如何都改變不了其違反法律規(guī)定，受法律的規(guī)制的事實(shí)。因此拆遷律師提醒廣大農(nóng)民朋友遇到真的這種情況時(shí)，一定要擦亮自己的雙眼，不要被漂亮的謊言所蒙蔽，及時(shí)尋求法律救濟(jì)，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
