無證房屋在2024年啟動的城中村改造中已經(jīng)吃盡了苦頭，各種幾百元一平米的無證面積補償標(biāo)準(zhǔn)甚囂塵上，令被拆遷人根本無法接受。

那么，即將到來的2025年又會是何種局面呢？“拆違建”是否仍將成為下一年的征拆領(lǐng)域主旋律呢？被拆遷人在應(yīng)對中又該注意哪些問題呢？本文，在明律師就為大家做一番預(yù)測和解析。

【要點一：拆違主體逐步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道靠攏】
首先大家需要明確的是，查處違法建筑的主體已由此前的“多龍治水”逐步朝著簡單明晰發(fā)展——鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和街道辦事處成為了查處違建的絕對主力。

在相當(dāng)一部分案件中，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中明確的查處主體縣級自然資源和規(guī)劃主管部門只負(fù)責(zé)根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的來函復(fù)函答復(fù)專業(yè)性事實和問題，即對涉案建筑是否辦理規(guī)劃許可手續(xù)，是否符合國土空間規(guī)劃等予以明確，但不再負(fù)責(zé)出具任何對外產(chǎn)生效力的行政決定。

換言之，此類案件的復(fù)議被申請人和訴訟被告基本確定為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，縣級自然資源和規(guī)劃主管部門有退居二線的勢頭。

不過，在由《土地管理法》調(diào)整的違法占地類違建處置中，縣級自然資源和規(guī)劃主管部門仍是主要的查處主體，除非當(dāng)?shù)赜忻鞔_的地方性規(guī)定將其查處職責(zé)賦予給鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。

對于農(nóng)村村民非法占用土地建住宅的特殊情形，則由縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)查處。實踐中自然資源和農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在查處非法占地時的權(quán)限劃分尚存在爭議，這也是當(dāng)事人救濟權(quán)利時需要考慮的一點。

無論如何，有一點是不存在疑問的，那就是村委會、村集體或者“村改居”后組建的社區(qū)居委會是無權(quán)查處任何違法建筑的，更不能以房屋無證為由組織“幫拆”。其依法僅享有勸阻正在施工中的違建行為并及時上報相關(guān)情況的職責(zé)。

【要點二：無證房屋不能等著下“責(zé)令限期拆除”后再救濟權(quán)利】
“責(zé)令限期改正/拆除（違法建筑）的通知/決定”，此即在明律師反復(fù)要求被拆遷人牢記的文書名稱，只要收到它就要盡快咨詢律師準(zhǔn)備提復(fù)議或者訴訟了，片刻也耽擱不得。

不過需要強調(diào)的是，對于“諸證皆無”的房屋或者面積而言，坐等這一行政處罰決定作出并非上策，甚至有可能會耽誤事。原因在于許多個案中征收方均會有意避開這一處罰程序，直接依據(jù)補償安置方案對無證建筑作出“認(rèn)定”，甚至連認(rèn)定也不做就直接將其排除在補償面積之外，事實上“不予補償”或僅給予象征性的補償。

故此，被拆遷人切勿在補償安置方案公示后盲目消極等待，而是要在已知悉自己的無證面積會被“區(qū)別對待”的情形下立即咨詢專業(yè)律師，爭取在“責(zé)令”打頭的處罰或者認(rèn)定作出前針對其預(yù)先告知、聽證告知等步驟給出回應(yīng)，積極搜集有利于我們的證據(jù)證明自己房屋的合法性，掌握無證面積協(xié)商博弈的主動權(quán)。

須知，在違建處置中真正開成聽證會的并不多見，這并非法律未賦予我們這一權(quán)利，而是被拆遷人往往在權(quán)利救濟中反應(yīng)偏慢，待到咨詢律師時該步驟早已被“放棄”，使得自己失去了一次寶貴的協(xié)商談判機會。

【要點三：要善于對“責(zé)令限期拆除”行為進行專業(yè)審查】
針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道作出的“責(zé)令限期拆除”行為，被拆遷人既要敢于依法救濟，也要善于依法審查。既要重視程序上的“挑刺兒”，也要著重于實體層面的據(jù)理力爭。

在越來越多的案件中，“責(zé)令限期拆除”行為得到了愈發(fā)細致的監(jiān)督和審查，尤其是在無證房屋的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)用材、無證面積的確定、違反國土空間規(guī)劃面積的確定、是否存在非法占用農(nóng)用地的事實等關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，更是不能有絲毫的懈怠。

事實證明，相當(dāng)一部分“責(zé)令限期拆除”是經(jīng)不起法律的嚴(yán)格審查的，撤掉這類決定雖絕非易事，但也是希望不小。前提是被拆遷人要及時咨詢專業(yè)律所和律師，將足夠的時間和空間留給我們，而不是自己一通“出招”導(dǎo)致過早將招數(shù)用盡。

同時需要指出的是，對無證房屋還是應(yīng)當(dāng)加強守房和取證，其中面積較大、從事經(jīng)營活動或者裝飾裝修開銷較大的，應(yīng)當(dāng)盡早委托專業(yè)評估機構(gòu)鎖定其真實的市場價值。有評估報告和無評估報告，對于遭違法強制拆除后的行政賠償而言是有很大區(qū)別的。

當(dāng)前的實踐中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在“責(zé)令限期拆除”行為的復(fù)議或者訴訟中即將房屋違法拆除的情形并不鮮見，《行政強制法》第44條存活于法院但卻并不為行政機關(guān)所認(rèn)可。故此，被拆遷人要將困難想得充分一些，做好房屋隨時被強制拆除的思想準(zhǔn)備，在守房取證的同時確保自己和家人的人身安全，提早將貴重的或具有特殊紀(jì)念意義的物品移出房屋，避免強制拆除后的損失擴大。

【要點四：善于在征拆全局視角下應(yīng)對無證房屋的補償糾紛】
前述“責(zé)令限期拆除”行為和違法強制拆除行為都只是整個征拆程序中的一個“點”，而又這些點就連成了“線”甚至“面”，被拆遷人既要對其中的重要節(jié)點有所反應(yīng)，又要有在專業(yè)律師指導(dǎo)下掌控全局的能力和意識。

大家要清楚的一點是，征收方絕非“為了拆違建而拆違”（盡管其都是這么說的），而是明里暗里地延續(xù)“以拆違促拆遷”這一降本增效手段的操作，因而才會在被拆遷人配合搬遷或者不配合搬遷時存有差異。

因此，被拆遷人絕不可在權(quán)利救濟中鉆牛角尖，或者“一葉障目”，而是要在申請政府信息公開全面掌握項目情形的基礎(chǔ)上繼續(xù)打出權(quán)利救濟的“組合拳”，將“談”和“打”融合起來，在打中積極協(xié)商調(diào)解，在協(xié)商調(diào)解中不斷揪出征收方的違法點，有效攻擊其最薄弱的地方。

一旦律師函和相應(yīng)的復(fù)議、訴訟、查處、聽證等程序被全面激活并釋放出來，被拆遷人就有望實現(xiàn)“反客為主”，在協(xié)商談判中持續(xù)擴大自己的話語權(quán)。此時你就有可能發(fā)現(xiàn)，“責(zé)令限期拆除”都做了好久了，卻遲遲未見鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的拆除行動。

畢竟，違法強制拆除和行政賠償這一組合會令有關(guān)部門“自損八百”，在行政法治不斷深化的今天，法律帶來的制衡是會對看似強勢的征收方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道產(chǎn)生一定的震懾和影響的。

【在明提示】
在明律師最后要提示廣大無證房屋當(dāng)事人的是，只要咱當(dāng)年不是“私搭亂建”或者惡意的非法占地，就無需在面對查處時“自覺理虧”而不敢救濟權(quán)利。即便我們確有不當(dāng)之處，行政處罰也必須講究個“過罰相當(dāng)”，不能違背最小損害原則和“比例原則”。

且在一些因政府招商引資所引發(fā)的信賴?yán)姹Ｗo案件中，行政機關(guān)對無證建筑的形成也負(fù)有不可推卸的責(zé)任，相應(yīng)的損失不應(yīng)僅由咱投資者或者老百姓一方承擔(dān)。

只要咱牢固樹立“見到責(zé)令限期拆除可依法復(fù)議或者訴訟”的基本認(rèn)知，就能為自己的權(quán)利救濟保留希望，給自己最終得到公平、合理的補償或者賠償?shù)於ɑA(chǔ)。

隨著2025年城中村改造和重大建設(shè)項目的持續(xù)推進，在明律師將繼續(xù)和廣大收到“責(zé)令限期拆除xx”的當(dāng)事人站在一起，共同以行政法治的名義維護屬于我們的正當(dāng)權(quán)益。