導(dǎo)讀：業(yè)主購買房屋后，征得開發(fā)商和物業(yè)公司同意實(shí)施擴(kuò)建裝修，裝修完畢后卻被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建設(shè)并面臨強(qiáng)制拆除?；ㄙM(fèi)了高額裝修成本后，如果擴(kuò)建房屋被強(qiáng)制拆除，業(yè)主的權(quán)益必將遭受損失。房屋存在這樣的情形，是否一定會(huì)被強(qiáng)制拆除呢？業(yè)主還能采取有效措施挽回?fù)p失嗎？本文，在明律師劉勇進(jìn)、夏麗麗為大家解析這樣一個(gè)案件。

【基本案情：業(yè)主裝修擴(kuò)建，卻被認(rèn)定違建】

委托人馬先生的房屋位于浙江省寧波市北侖區(qū)某街道，馬先生所在小區(qū)的房屋屬于聯(lián)排別墅，開發(fā)商在買賣該小區(qū)房屋時(shí)承諾可以對(duì)房屋南北兩側(cè)凹下去的部分進(jìn)行填平裝修擴(kuò)建，物業(yè)也同意業(yè)主進(jìn)行這樣的裝修擴(kuò)建，于是絕大部分業(yè)主在買了該小區(qū)的房屋之后都進(jìn)行了部分填平擴(kuò)建。

馬先生買下該小區(qū)房屋后也跟著進(jìn)行了擴(kuò)建裝修。這期間，綜合行政執(zhí)法局人員來過數(shù)次，并未指出擴(kuò)建部分屬于違建。

馬先生花了數(shù)月投入30多萬的成本，終于完成了整個(gè)裝修。但是，剛裝修完不久，該區(qū)綜合行政執(zhí)法局人員就找上門來，說擴(kuò)建部分屬于違建要拆除，并緊接著下達(dá)了拆除告知書、強(qiáng)制執(zhí)行決定書等一系列文件。

馬先生對(duì)此感到無法理解，明明開發(fā)商承諾過，并且物業(yè)也同意，之前綜合行政執(zhí)法局來了數(shù)次，也未提出涉嫌違建、不得裝修，現(xiàn)在怎么就莫名其妙變成違建了呢？

過了不久，隔壁鄰居擴(kuò)建的部分就被拆除，拆除手段十分簡(jiǎn)單粗暴，對(duì)合法建筑部分都造成了很大影響。馬先生感到事情不妙，趕緊找到了在明律師事務(wù)所，委托劉勇進(jìn)、夏麗麗律師代理其案件。

【案件分析：違建并非一律拆除，行政行為必須合法合理】

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)。

尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

依據(jù)上述規(guī)定，根據(jù)違法行為的不同階段和情節(jié)輕重，違建當(dāng)事人分別應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任為：責(zé)令停止建設(shè)、責(zé)令限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實(shí)物或者違法收入并處罰款。

對(duì)于已建成的涉嫌違建房屋，只要可以采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響，行政機(jī)關(guān)就可以限期當(dāng)事人改正并處罰款，并非必須強(qiáng)制拆除。只有違建情節(jié)嚴(yán)重，無法采取改正措施的，行政機(jī)關(guān)才能依照法定程序拆除房屋。

國務(wù)院印發(fā)的《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》明確要求，依法行政不僅要合法行政，還要合理行政。合理行政即要求行政機(jī)關(guān)在行使自由裁量權(quán)時(shí)要做到合情、合理、恰當(dāng)和適度。

在法律規(guī)定對(duì)違法建設(shè)既可以責(zé)令改正并處以罰款，也可以強(qiáng)制拆除的情形下，行政機(jī)關(guān)作出行政行為應(yīng)當(dāng)符合立法目的和原則，采取的行政管理措施應(yīng)當(dāng)必要、適當(dāng)，選擇有利于最大程度保護(hù)行政相對(duì)人權(quán)益的做法。

具體到本案，馬先生擴(kuò)建的部分，雖然超出了規(guī)劃許可證的規(guī)劃范圍，但是這次擴(kuò)建裝修只是填平了南北兩側(cè)凹下去的部分，所占面積很小，并未嚴(yán)重影響規(guī)劃，還未達(dá)到必須拆除的地步。

馬先生的擴(kuò)建裝修行為事先得到了開發(fā)商和物業(yè)的認(rèn)可，該小區(qū)絕大部分業(yè)主都采用這樣的擴(kuò)建裝修方式。綜合行政執(zhí)法局此前對(duì)此事知情，也未提出異議，在業(yè)主裝修完成之后卻提出要拆除明顯不合理，而且此事涉及到好幾個(gè)小區(qū)的很多業(yè)主，牽涉人員多，拆除成本巨大，違背了合理行政的比例原則。

除此之外，《行政強(qiáng)制法》對(duì)于違法建筑的強(qiáng)制拆除程序有明確的規(guī)定，不依法定程序拆除依然是違法的。

根據(jù)《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)作出強(qiáng)制執(zhí)行決定前，應(yīng)當(dāng)事先以書面形式催告當(dāng)事人履行義務(wù)，并在催告書中列明當(dāng)事人依法享有的陳述權(quán)和申辯權(quán)。

該法第36條規(guī)定：當(dāng)事人收到催告書后有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分聽取當(dāng)事人的意見，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄、復(fù)核。當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由或者證據(jù)成立的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采納。

本案中，綜合行政執(zhí)法局并未按照法定程序進(jìn)行催告，也未告知馬先生陳述申辯的權(quán)利，所以在程序上明顯違法。

對(duì)案情進(jìn)行縝密分析后，劉勇進(jìn)、夏麗麗律師馬上針對(duì)綜合行政執(zhí)法局的行為向北侖區(qū)人民政府申請(qǐng)了行政復(fù)議。最后，區(qū)政府下達(dá)了行政復(fù)議決定，撤銷了針對(duì)馬先生的行政強(qiáng)制執(zhí)行決定，馬先生的合法權(quán)益得到了有力保護(hù)。

最后，在明拆遷律師再次提醒廣大當(dāng)事人，遇到行政機(jī)關(guān)來查處違建時(shí)不要慌張。自己的房屋缺乏相關(guān)手續(xù)，也不代表房屋一定就是違法建筑。即使房屋存在違建情形，也未必一定要以強(qiáng)制拆除的方式處理。行政機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)行政目的，必須采取合理適當(dāng)?shù)姆绞健Ｈ绻姓C(jī)關(guān)沒有遵守法定程序，就存在違法行政之嫌。所以，遇到違建問題，大家要及時(shí)聯(lián)系律師幫助你分析情況，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。