導讀：眾所周知，房屋合法性的認定問題在征收拆遷中可謂是爭議焦點，它關系著補償?shù)挠嬎惴绞揭约白罱K的補償結果。圍繞這一問題被征收人與房屋征收部門往往會開展很多回合的權利認定。那么，房屋合法性的認定究竟由誰說了算，單憑征收部門拿出的航拍圖、登記表等信息就可以直接作出違建認定嗎？本文，在明律師事務所的李順華律師團隊將就這一問題為被征收人作出解答。

【案情簡介：無證建筑遭“違建不補”】

陳先生在浙江省溫州市某區(qū)擁有合法房屋，原有房地產于1951年經(jīng)溫州市人民政府頒發(fā)《土地房屋所有證》，后經(jīng)過拆建。

2017年，該處房屋被納入征收拆遷范圍，因認為補償標準過低，陳先生并未與相關部門就房屋拆遷安置補償事項達成協(xié)議。

2017年2月22日，當?shù)貓?zhí)法大隊向陳先生發(fā)出書面通知，認為該處建筑未取得建筑施工及規(guī)劃許可證件，屬于違法建筑，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定，對該處違法建筑將依法強制拆除，并限期陳先生于2月23日之前自行將房屋騰空完畢。

短短兩天后的2月24日，未經(jīng)法定程序，街道辦對陳先生的房屋進行了強制拆除。

陳先生就街道辦的強拆行為向人民法院提起了行政訴訟。在庭審中，街道辦辯稱涉案房產未辦理產權登記，也未經(jīng)過任何規(guī)劃審批手續(xù)，屬于違法建筑，依法無需賠償。

而陳先生方指出，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定，涉案建筑并不必然屬于“無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響”應予限期拆除的建筑，被告直接將涉案房屋認定為違建并在未經(jīng)法定程序的情況下強制拆除，明顯違法。

后經(jīng)人民法院審理作出判決，確認街道辦強制拆除涉案房屋的行為違法。目前本案已在行政賠償?shù)膶徖磉^程中。

【法律分析：僅憑航拍圖等信息可以認定房屋的合法性嗎？】

本案庭審中，被告街道辦拿出了地形圖、航拍圖等證據(jù)主張涉案房屋為違法建筑，那么，航拍圖等信息可以作為認定房屋合法性的決定性證據(jù)嗎？

首先，我們需要簡單了解一下什么是航拍圖。航拍圖，是指利用遙感技術所測得的某一地區(qū)的地面或地質影像。當用于征收拆遷中時，可以直觀反映出房屋的建造時間、結構變化情況等信息。

實際征收過程中，也有許多地方政府明確規(guī)定以某年某月的航拍圖作為認定房屋是否合法的依據(jù)，即簡單的將航拍圖之前建造的房屋視為合法，之后新建的房屋則一律視為違法建筑。

但事實上，房屋合法性的認定需要綜合審查社會發(fā)展程度、行政管理實際情況、歷史遺留等多種因素，因此，征收單位單純以某一時間點的航拍圖來判定房屋的合法性并不客觀嚴謹，它僅能作為征收時輔助的參考材料。

最終的認定需要以事實為依據(jù)，實地入戶調查、勘測，只有這樣，才能符合補償?shù)幕揪?，真正保障被征收人的合法權益。具體到本案中，街道辦所提供的上述證據(jù)明顯不足，人民法院也未予采納。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正并處罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除或沒收并處罰款?！?/p>

1990年施行的《城市規(guī)劃法》中也有類似的規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設……影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。”

從上述法律規(guī)定中可以看出，雖然陳先生的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設，可能構成程序違法，但是并不必然屬于“無法采取改正措施消除影響”應予以拆除的情形。

而在實踐中，征收部門“一刀切”的將無證房屋建筑認定為違法建筑，并責令限期拆除的行為明顯不符合立法目的。

同時，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款的明確規(guī)定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理?！?/p>

即對于未經(jīng)登記的建筑合法性的認定，需要通過有權機關的實際調查才能作出認定及相應的處理，那么，有權機關究竟該如何進行調查、認定呢？

事實上，房屋合法性的認定歸根結底應該以事實為依據(jù)，以法律為準繩，事實和法律二者缺一不可。行政機關在進行具體的調查認定過程中既不可忽略法律政策規(guī)定，也不能一味套程序。

就本案而言，一方面，陳先生所擁有的房屋缺乏建設工程規(guī)劃許可證是客觀現(xiàn)實情況，另一方面，之所以存在這種狀況是由于社會發(fā)展和行政管理等諸多綜合原因造成的。

因此，涉案未登記的建筑，應由有權機關根據(jù)涉案房屋1951年經(jīng)登記的用地和建筑物狀態(tài)、房屋拆建年代、建設行為發(fā)生時是否屬于規(guī)劃區(qū)等事實，結合具體規(guī)劃條件、歷史原因等內容，綜合審查判斷是否屬可采取改正措施消除影響的情形。

而街道辦僅以未辦理規(guī)劃審批手續(xù)為由，就主張陳先生的房屋屬于違法建筑，且無需賠償，并不足以否定陳先生對涉案房屋享有的合法權益。

最后，在明律師想要提醒廣大被征收人，對房屋合法性的認定是征收補償中極為重要的一點，可得補償（賠償）數(shù)額的最終金額有很大一部分取決于此。因此，被征收人需要格外注意征收過程中對房屋合法性認定的相關程序，一旦出現(xiàn)與事實不符的情況，一定要及時提出異議，積極運用法律途徑維護自身權益，必要時，可以委托專業(yè)的征地拆遷律師為您解決。