導(dǎo)讀：在拿到評(píng)估報(bào)告后主要通過五點(diǎn)審它的合理性：1、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定。2、評(píng)估報(bào)告是否有按時(shí)送達(dá)。3、在評(píng)估過程中是否有考慮到影響房屋價(jià)值的各種因素。4、評(píng)估方式是否有利于自己。5、房屋評(píng)估必須要實(shí)地。
從《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等相關(guān)的法律法規(guī)中來看，無論是集體土地征收還是國有土地征收，被征收人最終能獲得多少補(bǔ)償，均需要評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
也就是說，評(píng)估報(bào)告是可以作為對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，所以這一份文件對被征收人來說非常的重要。
因此，在具體征收過程中，廣大被征收人一定要多加注意評(píng)估過程中產(chǎn)生的每一個(gè)細(xì)節(jié)。
按照法律規(guī)定的程序，一般評(píng)估機(jī)構(gòu)在針對被征收房屋、地上附著物以及其他相關(guān)涉及被征收人切身利益的構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行評(píng)估之后，需要出具具體的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告出具后，需要馬上將該評(píng)估報(bào)告在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示。
對于公示期限有老百姓提出異議的，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員需要進(jìn)行解釋。等公示期屆滿以后，需要將評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給征收部門，征收部門在收到評(píng)估報(bào)告及分戶評(píng)估報(bào)告后，需馬上將分戶評(píng)估報(bào)告再送達(dá)給被征收人，以保障被征收人申請復(fù)核和鑒定的權(quán)利。
只不過，實(shí)踐過程中，評(píng)估環(huán)節(jié)往往會(huì)出現(xiàn)各種不利于被征收人利益的各種問題。如果廣大被征收人不注意，或是沒有發(fā)現(xiàn)，甚至不夠重視等，那么被征收人最終拿到的補(bǔ)償很有可能就會(huì)比別人少很多。
所以，拆遷律師在這里提醒大家：在評(píng)估過程中，或是在收到評(píng)估報(bào)告后，一定要馬上進(jìn)行審查，尤其是在拿到評(píng)估報(bào)告后，避免給自己的權(quán)益造成危害。
那么，在拿到評(píng)估報(bào)告后如何審它的合理性呢？
主要通過以下五點(diǎn)：
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
從上面的規(guī)定中我們可以看到，在對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估之前，首先需要由被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自行遠(yuǎn)定評(píng)估機(jī)構(gòu)。也就是說，對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的機(jī)構(gòu)只能是由被征收人自己決定，征收方?jīng)]有權(quán)利決定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
但是實(shí)踐過程中，很多征收方會(huì)直接剝奪被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，自行選定對自己有利的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而且有好多被征收人壓根就不知道自己還有這一項(xiàng)權(quán)利。
因此，拆遷律師在這里提醒大家：在收到分戶評(píng)估報(bào)告之后，一定要馬上進(jìn)行審查，看看出具該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是自己選定的；如果不是，那就違反了法律規(guī)定的程序，侵害了被征收人的合法權(quán)益。
2、評(píng)估報(bào)告是否有按時(shí)送達(dá)
一般評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告之后，需要在一年之內(nèi)轉(zhuǎn)交給被征收人，而且從原則上來說，評(píng)估報(bào)告的有效期也只有一年。
因此，拆遷律師提醒大家：廣大被征收人一定要知道評(píng)估報(bào)告是在什么時(shí)間送達(dá)給自己的，如果是在一年之后，甚至幾年之后。那么此時(shí)，倘若房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生較大的變化，就會(huì)對自己非常地不利。這點(diǎn)大家一定要格外注意。
3、在評(píng)估過程中是否有考慮到影響房屋價(jià)值的各種因素
另外，對評(píng)估報(bào)告的合理性進(jìn)行審查時(shí)也要看評(píng)估機(jī)構(gòu)是否有考慮影響被征收房屋價(jià)值的各種因素，包括被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑時(shí)間、新舊程度以及建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。
在評(píng)估過程中，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有考慮到占地面積或是建筑時(shí)間，甚至是房屋用途，就直接作出評(píng)估報(bào)告這顯然是對被征收人不利的。
其次，集體土地征收中，在對地上附著物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，還要將房屋附帶的院子納入在評(píng)估范圍內(nèi)。這點(diǎn)是很多征收方常容易忽略的，也是絕大多數(shù)被征收人常容易忽略的一點(diǎn)。
所以，在收到評(píng)估報(bào)告之后，一定要看評(píng)估報(bào)告中確定的面積是否包含院子的面積，如果沒有，建議被征收人可以在10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，或是向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請鑒定。
4、評(píng)估方式是否有利于自己
根據(jù)《國有土地上房屋評(píng)估辦法》中的規(guī)定，評(píng)估師要根據(jù)評(píng)估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法；被征收房屋是正在建設(shè)的，則可以選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。
也就是說，如果被征收的房屋是住宅性質(zhì)，那么從原則上來說選擇市場比較法是對被征收人較為有利的。如果是經(jīng)營懷用房，比如小商鋪、工廠、企業(yè)等，那么選擇收益法是對被征收人較為有利的。
所以，拆遷律師在這里提醒大家：在評(píng)估過程中，一定要問清楚評(píng)估機(jī)構(gòu)是選擇的哪一種方式對自己家進(jìn)行評(píng)估的，如果發(fā)現(xiàn)是不利于自己的評(píng)估方式，那一定要提出來，或者說是在收到評(píng)估報(bào)告之后，一定要看最終評(píng)估的價(jià)格是否有利于自己。如果明顯無法保障自己的生活水平，明顯低于市場價(jià)格等，就需要針對評(píng)估報(bào)告申請復(fù)核或是鑒定。
5、房屋評(píng)估必須要實(shí)地
最后一點(diǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)要安排評(píng)估師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查看，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝能反映出被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，并就實(shí)地查勘記錄登記表上與被征收人、房屋征收部門一同確認(rèn)蓋章。
實(shí)踐中，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員并沒有實(shí)地查勘、調(diào)果房屋的情況，就出具的評(píng)估報(bào)告，很顯然，這樣的評(píng)估報(bào)告一定會(huì)對自己的利益產(chǎn)生巨大的影響。
所以拆遷律師提醒大家：在收到評(píng)估報(bào)告以后，若自己壓根就不知道評(píng)估機(jī)構(gòu)人員有來家里調(diào)查房屋的情況，且自己也沒有在調(diào)查登記表上簽字確認(rèn)，那么廣大被征收人一定要針對該評(píng)估報(bào)告申請復(fù)核或是鑒定。
申請復(fù)核、鑒定之后若評(píng)估報(bào)告結(jié)果仍然沒有改變，則建議大家拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，盡快在專業(yè)律師的幫助下通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。
