導(dǎo)讀：大祥區(qū)紅旗路棚改項(xiàng)目提出的“全齡友好社區(qū)”建設(shè)，配套社區(qū)醫(yī)院、托育中心等設(shè)施，卻讓現(xiàn)有居民面臨搬遷抉擇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)60歲以上老人占比達(dá)37%，《老年人權(quán)益保障法》第六十三條明確要求舊城改造應(yīng)當(dāng)照顧老年人特殊需求?，F(xiàn)實(shí)中，過渡安置房往往遠(yuǎn)離原社區(qū)醫(yī)療資源，新建托育中心服務(wù)對(duì)象是否包含被征收家庭幼兒？《民法典》第二百四十三條規(guī)定的“居住條件有改善”原則，在老年友好、育兒友好等具體維度上如何量化評(píng)估？這些問題的解答，關(guān)乎法律對(duì)特殊群體的實(shí)質(zhì)保護(hù)。

1、項(xiàng)目法律屬性分析

（1）公共利益的雙重性認(rèn)定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條，本項(xiàng)目兼具“舊城區(qū)改建”與“歷史文化保護(hù)”雙重屬性。

但需注意：

商業(yè)配套的邊界：全齡友好社區(qū)中的商業(yè)設(shè)施占比是否超出公共利益范疇；

保護(hù)范圍的合理性：蔡鍔故居軸線景觀保護(hù)范圍劃定是否符合《文物保護(hù)法》第二十一條“最小必要”原則。

（2）法律依據(jù)體系

核心依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第六條舊改規(guī)定；

特別規(guī)定：《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》第十八條；

權(quán)益保障：《民法典》第二百四十三條居住權(quán)保障條款。

2、征收程序合法性檢視

（1）程序要件完備性

公告程序：項(xiàng)目是否履行《條例》第十條規(guī)定的“征收方案公示≥30日”要求；

評(píng)估機(jī)制：社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是否涵蓋老年群體特殊需求。

（2）公眾參與實(shí)效性

聽證會(huì)質(zhì)量：2023年3月舉行的聽證會(huì)中，居民代表僅占參會(huì)人數(shù)的28%，不符合《湖南省行政程序規(guī)定》“利害關(guān)系人比例≥1/3”的要求；

意見采納率：前期收集的127條意見中，涉及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的83條意見僅采納21條，采納率25.3%。

3、特殊群體權(quán)益保障

（1）適老化改造的法律銜接

設(shè)施配套：新建社區(qū)醫(yī)院與原有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)半徑重疊度不足40%，違反《老年人權(quán)益保障法》第六十三條“便利性”要求；

過渡安置：現(xiàn)有過渡房電梯配置率僅15%，無法滿足行動(dòng)不便老人需求。

（3）育兒友好設(shè)施的可及性

權(quán)利主體：托育中心招生是否保障被征收家庭幼兒優(yōu)先入園；

成本負(fù)擔(dān)：項(xiàng)目方案未明確補(bǔ)貼機(jī)制，可能違反《未成年人保護(hù)法》第四十六條。

4、歷史保護(hù)與居住權(quán)平衡

（1）保護(hù)范圍的合法性

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：蔡鍔故居保護(hù)范圍由核心保護(hù)區(qū)（0.8公頃）和建設(shè)控制地帶（3.2公頃）組成，但控制地帶內(nèi)住宅拆除缺乏必要性論證；

替代方案：未評(píng)估“立面改造+內(nèi)部更新”等更溫和方案的可行性。

（2）收益共享機(jī)制

光伏農(nóng)場收益：屋頂光伏預(yù)計(jì)年收益120萬元，但分配方案未寫入征收協(xié)議；

文化附加值：歷史景觀帶來的房產(chǎn)增值未體現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中。

5、完善建議

（1）程序優(yōu)化

建立“預(yù)征收意見征詢”制度，同意率低于90%的區(qū)塊啟動(dòng)協(xié)商機(jī)制；引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)歷史保護(hù)必要性進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。

（2）補(bǔ)償創(chuàng)新

設(shè)計(jì)“老年友好系數(shù)”，對(duì)70歲以上居民增加15%-20%補(bǔ)償；將光伏收益的30%設(shè)立專項(xiàng)養(yǎng)老基金。

（3）保護(hù)與發(fā)展的平衡

采用“分級(jí)保護(hù)”模式，核心區(qū)嚴(yán)格保護(hù)，外圍區(qū)允許居民回遷；建立歷史風(fēng)貌補(bǔ)償制度，對(duì)因保護(hù)受限的產(chǎn)權(quán)人給予額外補(bǔ)償。

6、結(jié)論

紅旗路片區(qū)改造項(xiàng)目折射出當(dāng)前城市更新中的典型法律困境：歷史保護(hù)與民生改善的張力、程序正義與行政效率的沖突、短期安置與長遠(yuǎn)發(fā)展的矛盾。建議：（1）制定《邵陽市歷史文化街區(qū)更新特別條例》，細(xì)化保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）成立由居民代表、文保專家、法律人士組成的監(jiān)督委員會(huì)；（3）探索“文化地役權(quán)”制度，實(shí)現(xiàn)保護(hù)與發(fā)展的可持續(xù)平衡。只有將法治思維貫穿城市更新全過程，才能真正實(shí)現(xiàn)“留改拆”并舉的有機(jī)更新目標(biāo)。