導(dǎo)讀：司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，行政機(jī)關(guān)經(jīng)過若干年以后才做出房屋征收決定對房屋進(jìn)行征收；或者在與被征收人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的情況下徑行將房屋拆除的案例。在這種情況下，應(yīng)該如何爭取房屋的補(bǔ)償或者賠償利益呢？能否要求其按照城市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償或者賠償呢？本文，在明律師事務(wù)所的劉勇進(jìn)律師團(tuán)隊(duì)為大家淺析這一問題。

【基本案情：逾10年農(nóng)村房屋才被拆除】

委托人張女士在山東省濟(jì)南市A區(qū)B街道辦事處C村擁有合法房屋、院落一處，手續(xù)齊全，農(nóng)村宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、集體土地使用證等證件均具備。

后該村集體土地被征收為國有土地，2009年開始對該地塊上房屋進(jìn)行拆遷。2013年，某片區(qū)開發(fā)建設(shè)工程指揮部對張女士下發(fā)了《拆遷通知》，因認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，無法達(dá)到保障被征收人生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障的起碼標(biāo)準(zhǔn)，張女士一直沒有與指揮部達(dá)成協(xié)議。

直到2019年4月，涉案房屋、院落才被強(qiáng)制拆除。房屋、所有屋內(nèi)物品及院落內(nèi)附屬設(shè)施全部被破壞，給張女士造成了重大經(jīng)濟(jì)損失。

后當(dāng)事人在律師的指導(dǎo)下，以A區(qū)政府、B街道辦事處為共同被告向濟(jì)南市中級人民法院提起行政訴訟，請求確認(rèn)區(qū)政府、街道辦拆除涉案房屋院落的行為違法。

濟(jì)南市中級人民法院判決確認(rèn)區(qū)政府強(qiáng)制拆除涉案房屋、院落的行為違法。一審宣判后，被告未上訴，該判決生效。

因本案案情特殊，為獲取更多的證據(jù)，在確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的判決生效后，律師并沒有立即指導(dǎo)委托人進(jìn)行行政賠償訴訟。經(jīng)過向政府有關(guān)部門申請信息公開得知，該村集體土地于2009年被省政府作出的征地批復(fù)征收，后該村被納入濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)。

【法律分析：符合條件的農(nóng)村房屋可按城市標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償】

最高人民法院法釋（2011）20號《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定：

征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

最高人民法院行政審判庭（2005）行他字第5號《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》中指出：

行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

最高人民法院上述司法解釋和答復(fù)意見的精神實(shí)質(zhì)是一致的，即在集體土地征收過程中，如果未同時(shí)對被征收的集體土地上的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，經(jīng)過若干時(shí)間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)化，此時(shí)再對原集體土地上的房屋實(shí)施征收，應(yīng)當(dāng)參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。

司法解釋之所以作如此規(guī)定，其目的在于避免同區(qū)域內(nèi)原集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障原集體土地上房屋權(quán)利人在拆遷后的居住生活條件。

2019年12月30日，由最高人民法院5名法官組成合議庭進(jìn)行提審并作出行政賠償判決的（2015）行提字第20號行政賠償判決書中也指出：

對于征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，多年后才予強(qiáng)制拆除的，如果繼續(xù)按照集體土地征收時(shí)的價(jià)格進(jìn)行安置補(bǔ)償，顯然會(huì)嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人的合法權(quán)益。有必要考慮城鎮(zhèn)化過程中房屋產(chǎn)權(quán)普遍升值很高的實(shí)際情況……涉案房屋所在地在被強(qiáng)拆時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有土地，納入城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)當(dāng)參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

本案中，涉案房屋所在土地于2009年即被征收為國有，直到2019年4月涉案房屋、院落才被強(qiáng)制拆除。

當(dāng)事人雖然持有的是集體土地使用權(quán)證等證書，但涉案房屋被強(qiáng)拆時(shí)，涉案房屋坐落在已被征收的國有土地上，且所在區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，完全符合最高人民法院上述答復(fù)、司法解釋和判例的適用條件，當(dāng)事人完全可以請求人民法院參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。

在明拆遷律師最后要提示大家的是，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償或賠償，需要提供充分的證據(jù)來證明自己的主張。其中最主要的就是集體土地已于多年前被征收的證據(jù)，以及房屋所在區(qū)域已被納入城市規(guī)劃區(qū)的證據(jù)。

根據(jù)《行政訴訟法》第三十四條規(guī)定，被告對作出的行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)提供作出該行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件，這是行政訴訟的基本舉證原則。但是，具體到個(gè)案當(dāng)中，原告的證據(jù)也很重要，有時(shí)候甚至?xí)鸬脚まD(zhuǎn)乾坤的作用。