補償都給房東了，租賃房屋的承租人找誰要補償？

導讀：房屋的普通承租人在涉及到征收時，能否要求征收方給予補償呢？如果征收方不給補償，承租人是否可以通過行政訴訟的方式獲得救濟呢？本文，在明律師事務所的宋曉峰律師團隊就為大家淺析這一房屋承租人在征拆中普遍關心的問題。

基本案情：劉女士自2015年起與廣東省某市某區(qū)的房東簽訂了房屋租賃合同，承租房屋用于經營，每年向房東支付租金并且其創(chuàng)辦的公司每年向稅務機關納稅。

2018年，劉女士租賃的房屋碰上城中村改造，相關部門就補償安置事項與被征收人即房東進行過協(xié)商，但是卻沒有找劉女士協(xié)商過，也對劉女士等案涉其他承租人說不會有任何補償。

但是之后卻又打電話詢問過劉女士期望獲得的補償款是多少。后來劉女士租賃的房屋已經被停水、停電，并被相關人員告知要盡快騰空。

那么，征收補償到底和劉女士這樣的房屋承租人有沒有關系呢？

一、什么是普通民事法律關系中的承租人

普通民事關系中的承租人其實主要是區(qū)別于公房承租人的。關于公房承租人，因為其還是帶有行政色彩的租賃關系，法律和相關的實踐判例都承認其行政訴權，也對其補償利益予以認可。

而普通民事關系下的承租人主要是指基于平等主體之間的租賃合同而承租房屋的承租人。實踐中，租賃房屋僅用于居住的承租人一般所涉及的補償糾紛也比較少，因為涉及到的基本就是租金的問題，可通過租賃合同中的相關條款約定、協(xié)商調解直至民事訴訟加以解決。

但是如果普通民事關系中的承租人租賃房屋是用于經營，此時涉及的糾紛就可能比較多。因為承租人關心的不僅是租金的損失，還有數目更大的停產停業(yè)損失。

二、實踐中比較常見的補償情況

在實踐中，一旦房屋遇到征收，征收部門通常會直接與房屋的所有權人即房東溝通協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議，而忽略對承租人的補償。

即使確實牽涉對生產經營所致的停產停業(yè)損失的補償，也是在征收部門與房東簽訂的補償安置協(xié)議中約定的，由房東交由承租人，盡量不讓承租人牽涉進來，很少會有征收部門與承租人專門簽訂補償安置協(xié)議。

這樣一來，補償的金額完全是由房屋所有權人來決定的。因此，如果承租人未獲得補償或者對于補償的金額不滿意，是否具有行政訴權對承租人的補償利益能否獲得救濟就尤為重要了。

三、承租人可能采取的救濟方式

承租人為維護自己的合法權益，可以采取的救濟途徑，從大的方面來講，分為民事和行政兩種救濟方式，我們接下來就這兩種救濟方式簡單探討一下。

（一）民事救濟

民事救濟即承租人依據房屋租賃合同，與房屋所有權人就自己的停產停業(yè)損失、租金等問題進行協(xié)商。

協(xié)商不成的，直接通過提起仲裁或者民事訴訟來維護自己的權益。但是在實踐中，僅依租賃合同，承租人很難獲得租金之外的損失。所以通過民事救濟承租人的利益并不能得到充分的保護。

（二）行政救濟

如果采取行政救濟的方式，一般是通過訴訟，這里首先要考慮的是承租人是否有訴權。如果承租的房屋遭遇征收，承租人會產生相應的停產停業(yè)損失、搬遷費以及可能的裝飾裝修費損失等，承租人的合法權益受損，而且這些損失是由于行政主體的征收行為引起的，僅依據與房屋所有權人之間的租賃合同向房東主張停產停業(yè)損失又不太現(xiàn)實，由征收方承擔這部分損失比較合理。

根據《行政訴訟法》第二十五條之規(guī)定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟?！?/p>

筆者認為承租人是補償行為的利害關系人，但因承租人是基于普通民事關系產生的，又需要對其訴權加以條件限制。

根據最高院的（2020）最高法行再110號的裁判要旨，只有在補償義務主體知道或者應該知道承租人的上述利益獨立存在，但是卻沒有在與房屋所有權人簽訂的補償安置協(xié)議或者作出的補償決定中給予承租人補償，也沒有另行與承租人簽訂補償安置協(xié)議的情況下才可以以自己名義提起行政訴訟請求獲得這部分的補償。

綜上所述，普通民事關系中的承租人在一定條件下是可以通過行政救濟的方式來爭取自己的合法權益的。如果您也涉及到文中所述的這種情況想要尋求救濟，建議您委托專業(yè)的拆遷補償律師來為您爭取合法權益。