基本案情
二十年前，陳某帶領(lǐng)全家人在村子里建立了養(yǎng)牛場(chǎng)，并為養(yǎng)殖場(chǎng)辦理了相應(yīng)手續(xù)，陳某本人也被當(dāng)?shù)貗D女協(xié)會(huì)評(píng)為致富先進(jìn)個(gè)人并頒發(fā)證書。

天有不測(cè)風(fēng)云，陳某因突發(fā)身體疾病，被送進(jìn)醫(yī)院搶救治療，被醫(yī)院診斷為神志不清、存有語言功障礙與行動(dòng)功能障礙。此時(shí)，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)在無任何授權(quán)和依據(jù)的情況下，要求陳某的兒子與之簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。簽字前，陳某的兒子也未取得陳某的書面或口頭授意。也就是說，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，雙方都不具備行政主體的資格。

協(xié)議簽訂后，養(yǎng)殖場(chǎng)的牛被人強(qiáng)行拉走，養(yǎng)殖設(shè)備等財(cái)產(chǎn)被隨意損壞，導(dǎo)致養(yǎng)殖場(chǎng)損失慘重。陳某的家人對(duì)此非常氣憤，急忙聯(lián)系到北京在明律師事務(wù)所譚深杰律師團(tuán)隊(duì)尋求幫助。

律師認(rèn)為，簽訂案涉協(xié)議時(shí)簽訂雙方均不具備主體資格，屬于重大明顯違法行為，案涉協(xié)議應(yīng)被確認(rèn)無效。

于是，在律師的指導(dǎo)下，陳某以當(dāng)?shù)卣疄楸桓嫦蚍ㄔ禾崞鹦姓V訟。

多查詢資料，多詢問有經(jīng)驗(yàn)的人，尤其是咨詢律師，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

律師分析
律師提醒被拆遷人，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：

一、協(xié)議簽訂雙方是否具有主體資格

《土地管理法》及相關(guān)條例規(guī)定，只有縣級(jí)以上人民政府、土地行政部門有權(quán)發(fā)布相應(yīng)的征收文件，且有權(quán)與被征收人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。而村委會(huì)、居委會(huì)、拆遷指揮小組等不具備行政主體資格的組織或臨時(shí)機(jī)構(gòu)并無權(quán)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

另外，第三人在未取得產(chǎn)權(quán)所有人或使用權(quán)人的書面或口頭授權(quán)時(shí)處分該財(cái)產(chǎn)的行為屬于無效法律行為，符合重大明顯違法行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。

二、注意行政主體資格變更

《行政訴訟法》第26條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)是被告。

實(shí)踐中訴不到原有行政主體的情況時(shí)常發(fā)生，本質(zhì)原因就是做出當(dāng)時(shí)行政行為的主體已經(jīng)被撤銷了，此時(shí)被告應(yīng)為繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)。

三、協(xié)議簽訂后是否馬上騰空房屋或搬遷

實(shí)踐中，拆遷方為了盡快完成拆遷任務(wù)，在被拆遷人簽字之后，通常會(huì)立刻啟動(dòng)強(qiáng)拆程序，且在強(qiáng)拆過程中，不僅未依法制作物品清單，也未對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證、錄像，導(dǎo)致無法及時(shí)轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)被損毀，更有甚者，即便有拆遷方將被拆遷人的財(cái)產(chǎn)拉走，也未盡到合理保管義務(wù)，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被偷或非法交易，這同樣侵害了被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條明確規(guī)定：實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償，后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

四、明確協(xié)議的內(nèi)容，保留協(xié)議原件

許多被拆遷人對(duì)政府極度信賴，認(rèn)為政府不可能在協(xié)議中約定對(duì)自己不利的情況。但實(shí)踐中多的是慘痛的例子，如擬簽訂的協(xié)議為空白協(xié)議，拆遷方方從不解釋協(xié)議內(nèi)容如何履行，協(xié)議原件是否交付，等到要履行協(xié)議時(shí)，才發(fā)現(xiàn)全無約定，到那時(shí)拆遷方則以自愿原則為由推脫責(zé)任，維權(quán)難度被大大增加。

拆遷補(bǔ)償律師建議被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)務(wù)必要明確內(nèi)容，切忌空白協(xié)議，最重要的是要保留好原件及復(fù)印件，為后續(xù)維權(quán)保留充足證據(jù)。

五、約定違約責(zé)任條款

可以把拆遷補(bǔ)償協(xié)議類比于民事合同，只不過協(xié)議一方主體為行政機(jī)關(guān)，但這并不妨礙約定違約責(zé)任，這樣做的好處是便于在履行協(xié)議過程中發(fā)生糾紛時(shí)能夠有據(jù)可依。

以上就是審查協(xié)議時(shí)需要注意的幾項(xiàng)要點(diǎn)，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)務(wù)必要