辦案律師：楊念平律師、馬麗芬律師

關鍵詞：北京拆遷、政府主導型拆遷、補償價格、違章建筑、楊念平、馬麗芬

【事實概要】

2009年6月22日，北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府取得了地鐵亦莊線舊宮東站土地一級開發(fā)工程的《房屋拆遷許可證》，準備對涼水河西案以西、舊宮東路以東、舊頭路以北、規(guī)劃南公環(huán)路以南地界范圍內(nèi)的房屋以及附屬物進行拆遷。劉笑東（化名）在拆遷范圍內(nèi)有私有宅院一處，是其于1991年自建，并于1999年在一層基礎上加蓋二層和三層，全部面積約630平方米。經(jīng)拆遷評估，劉笑東可獲補償總額約216.8萬元，其中，1999年加蓋的第二、三層被按照違章建筑處理，所獲補償少之又少。由于周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場交易均價為13000元每平方米，相較之下，政府給出的補償價格低之又低。

對于不合理的事與物，人們天生具備一種抗拒心理。當不合理程度較深時，人們還會采取排斥行為。因此，劉笑東對舊宮鎮(zhèn)人民政府的補償協(xié)商條件果斷地說了“不”！并且，這個維權意識很強的老北京于2009年9月底委托了楊念平律師與馬麗芬律師代理其拆遷補償法律事務，以其化“不合理”為“合理”！

經(jīng)過近三個月的“火線”維權，楊念平律師與馬麗芬律師不負委托人所望，為劉笑東一案締造了4套80平米產(chǎn)權調(diào)換房外加80萬元貨幣補償?shù)慕k爛結局。

【辦案掠影】

辦案第一計：復議拆遷許可證，側翼迂回首攻

介入劉笑東一案之后，楊念平律師與馬麗芬律師首先對案件細節(jié)進行了梳理，并展開了周密分析，遂將維權第一方略的對象敲定為房屋拆遷許可證、手法為行政復議。楊、馬二律師迅速將該方略予以實施，向北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會提交了《行政復議申請書》，請求確認大興區(qū)建設委員會為舊宮鎮(zhèn)人民政府核發(fā)的《房屋拆遷許可證》違法。二律師指出，涉案拆遷許可證在程序方面與實體方面均存在著許多違法點，大興區(qū)建設委員會的具體行政行為違反了《城市房屋拆遷管理條例》、《行政許可法》的有關規(guī)定，侵害了劉笑東的合法權益，被依法確認為違法屬應有之意。

不過，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會在其后作出的《行政復議決定書》認為，大興區(qū)建設委員會核發(fā)的《房屋拆遷許可證》事實清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用依據(jù)正確，應予維持。首輪側翼迂回攻略以這個維持結局“形敗”，但卻為最終的正面勝利埋下了第一塊有分量的奠基石。

辦案第二計：直面裁決調(diào)解會，蹈鋒飲血攻守

2009年10月底，逐步失去耐性的拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府向大興區(qū)建設委員會提交了《城市房屋拆遷糾紛裁決申請書》。11月下旬，大興區(qū)建設委員會組織拆遷雙方當事人召開了裁決調(diào)節(jié)會。一番緊鑼密鼓的綢繆之后，楊念平律師與馬麗芬律師如期代理委托人參加了裁決調(diào)節(jié)會。會上，楊、馬二律師向會議主持人提交了前述拆遷許可證的《行政復議申請書》與《重新委托評估申請書》，主張裁決中止：（1）在作為前置行政行為的拆遷許可處于復議過程的情況下，按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的明確規(guī)定應當中止；（2）評估報告是裁決的主要依據(jù)，其合法性是裁決審查的主要內(nèi)容，在劉笑東對評估報告的合法性提出異議申請重新評估并很可能進入重新評估程序的情況下，裁決機關也應當中止裁決活動。

這一“中止牌”打得痛快卻不順利，大興區(qū)建設委員會對劉笑東一方的中止裁決申請正式作出了《駁回申請通知書》，并緊承其后作出了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，令拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府向劉笑東支付拆遷補償款216.8萬元，后者則須在半個月內(nèi)將房屋騰空交由拆遷人拆除。對于這一意料之中的結果，楊念平律師與馬麗芬律師迅速采取了應對措施：向北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會第二次提起行政復議，請求撤銷大興區(qū)建設委員會所作《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。不過，這一復議仍舊未能逃脫“維持”的決定軌跡……

辦案第三計：起訴強拆公告，避虛就實博弈

2009年12月初，大興區(qū)建設委員會向劉笑東下達行政強制拆遷《聽證通知書》。楊念平律師與馬麗芬律師應通知參加了該強拆聽證會。在熙熙攘攘的聽證會場，二位律師從拆遷許可的違法性駁斥到拆遷裁決的違法性，鏗鏘有力地否定了強拆程序啟動的必要性。在這一輪充分彰顯“正義必將戰(zhàn)勝非正義”之公理的聽證會后，大興區(qū)人民政府并沒有依照大興區(qū)建設委員會的申請下發(fā)強拆令。

然而，強拆之險還沒來得及淡出人們的視野，一紙《強制拆遷公告》在同月下旬橫空出世，作出該公告的大興區(qū)建設委員會要求劉笑東在半個月內(nèi)將房屋騰空交由拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府拆除，逾期將擇日實施強制拆遷。

沒有強拆令，何來強拆公告？對這一太過蹊蹺的《強制拆遷公告》楊念平律師與馬麗芬律師提起了行政訴訟，意將之納入到審判權的視野進行合法性審查。不過，立案庭法官大致了解案情后唏噓不已，感嘆一句“豈非太沒有王法”，然后建議二律師先找到大興區(qū)建設委員會曉以輕重，然后再視情況予以定奪是否進入訴訟程序。據(jù)此建議，楊、馬二律師向大興區(qū)建設委員會提交了一份針對《強制拆遷公告》的法律意見書，力陳其違法性。

黎明前的黑暗，黑暗后的黎明，僅僅是彈指一揮間的時空距離。在法律意見書送達之后，劉笑東受邀于拆遷人再次協(xié)商補償安置事宜。經(jīng)協(xié)商，拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府同意對劉笑東進行四套總面積合計360平方米的房屋產(chǎn)權調(diào)換，并輔之以80萬元貨幣補償，后者則心滿意足地簽訂了補償安置協(xié)議，并極富時效地將房屋騰空交由拆遷人拆除。

【律師說法】

有句俗語，叫機會面前人人平等。不過，對于機會的把握，卻因人而異！成功的歸屬者，往往是那些在別人動而未動之時搶先出手，占得先機，故而掌握主動權行事游刃有余的智者。

拆遷維權是一個宏觀意義上的博弈過程，不但是拆遷人與被拆遷人的具體博弈，也包括被拆遷人彼此之間的抽象博弈。所有拆遷當事人所面對的是同一個項目，換句話說，亦即一個總額固定的拆遷利益體。更為通俗地比喻，就是所有人分食同一杯“羹”。那么，這就可以換算為“機會率”的問題，獲得理想補償對先機的把握與搶占呈正相關。

拆遷維權中的把握與搶占先機包括兩個層面的涵義：其一，維權時機要盡可能早，維權越早越好，越晚越被動；其二，“好風憑借力，送我上青云！”拆遷維權尤其專業(yè)上的晦澀性，因而對于搶占先機后的具體運作，需要有專業(yè)人士的指導和幫助。不過，有一些被拆遷人存在著這樣的誤區(qū)：萬不得已的時候再請律師不遲，早點請律師用處不大，甚至可以說是個“擺設”，還得多花錢。更有很少但客觀存在的一部分被拆遷人認為：自己到書店買幾本房屋拆遷書看一看，或是百度一下相關案例、相關文章，自己依樣畫瓢就可以了。直到自己維權失敗，再尋求律師的幫助，不過，這時往往可能已經(jīng)陷入“亡羊補牢”的狀況，喪失了先機優(yōu)勢！因為，在拆遷維權案件中，司法程序和訴訟技巧是非常重要的，也是一個將包括拆遷法律規(guī)范在內(nèi)的多項法律知識融會貫通的過程。這一項特質(zhì)使得拆遷維權律師的專業(yè)性極強，有別于一般訴訟案件代理律師，也更非普通自學能夠完成。