辦案律師：紀(jì)召兵律師

關(guān)鍵詞：山東拆遷、場(chǎng)地租賃、廠房拆遷、征用、評(píng)估

拆遷寶典之——拖延戰(zhàn)術(shù)

【事實(shí)概要】

1994年7月30日，山東省青島市黃島區(qū)薛辛莊村民盧以恒（化名）與村委會(huì)簽訂了《場(chǎng)地租賃合同》，約定承租村委會(huì)非耕地1.5畝，由盧以恒所創(chuàng)辦的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)某制線廠（以下簡(jiǎn)稱制線廠）在該地塊上建設(shè)廠房，租賃期限至2034年7月31日，租賃費(fèi)2.25萬(wàn)元。合同中還約定，如果合同未到期而被國(guó)家占用的，雙方按照已使用年限計(jì)算租賃費(fèi)，將剩余額退還給盧以恒。

2010年7月末，盧以恒接到居委會(huì)（原村委會(huì)）的通知，通知中稱盧以恒制線廠所承租的場(chǎng)地已經(jīng)被國(guó)家政府征用，雙方租賃合同自行終止，并要求盧以恒在8月20日之前騰出場(chǎng)地。這一紙通知，就像一道晴天霹靂瞬間劃破了制線廠日常運(yùn)營(yíng)的平靜，投灑下斑駁陸離的拆遷恐慌。繼通知過(guò)后，針對(duì)制線廠的評(píng)估程序接踵而至。依照評(píng)估結(jié)果，制線廠可以獲得的拆遷補(bǔ)償款僅40萬(wàn)元。

鑒于40萬(wàn)元將寸步難行的可預(yù)見(jiàn)廠房前景，盧以恒欲走不能，要求合理補(bǔ)償才搬遷。對(duì)此，居委會(huì)卻表示愛(ài)莫能助，稱政策不允許，并要求制線廠盡快騰地，否則隨時(shí)有強(qiáng)拆可能。走投無(wú)路的盧以恒終于做出了依法維權(quán)的選擇，于2010年11月初委托了紀(jì)召兵律師。

所謂仁者無(wú)敵，紀(jì)召兵介入盧以恒的案件之后，不僅揭開(kāi)了薛辛莊征地背后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真相，還為盧以恒贏得了80萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)償以及一塊新的地皮以供租賃并重建廠房，為這一“潮汐薄岸，地極瀉鹵”之島上的個(gè)案畫(huà)上了絢麗的終止符。

【辦案掠影】

辦案第一輯：未雨綢繆的律師函

再平靜如鏡的海面，也總有暗藏的波濤洶涌。拆遷大潮更是如此，時(shí)不時(shí)地暗流涌動(dòng)著。理想的拆遷維權(quán)，就要經(jīng)得住大浪淘沙的考驗(yàn)?！安欢ㄩT(mén)無(wú)別路”，要經(jīng)過(guò)重重難關(guān)取得圓滿維權(quán)結(jié)果，就要有運(yùn)籌帷幄的遠(yuǎn)識(shí)。因此，紀(jì)召兵律師的維權(quán)第一方略是未雨綢繆地向薛辛莊居委會(huì)提交了一份《律師函》，斷除那些有意無(wú)意的違拆、偷拆、誤拆之“近憂”。

在《律師函》里面，紀(jì)律師亮出了兩大“殺手锏”：①經(jīng)過(guò)政府信息公開(kāi)程序，已經(jīng)確認(rèn)盧以恒制線廠土地其實(shí)是在湛園海德公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的用地范圍之內(nèi)，換言之，居委會(huì)以征地拆遷名義征收房屋依法不成立；②在拆遷雙方經(jīng)平等協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議之前，任何單位或者個(gè)人均無(wú)權(quán)損壞委托人之廠房，否則即為濫用職權(quán)或故意毀壞財(cái)物的犯罪行為。

律師函一出，無(wú)與爭(zhēng)鋒。此后近一個(gè)月的光景里，盧以恒的制線廠不再被居委會(huì)工作人員步步緊逼要求簽協(xié)議，獲得了彌足珍貴的清凈生活。

辦案第二輯：釜底抽薪的管轄異議

2010年12月1日，薛辛莊居委會(huì)再次為湛園海德公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)“搭臺(tái)唱戲”——將盧以恒起訴至黃島區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令解除原、被告雙方已簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》，由被告恢復(fù)原狀并向原告返還承租土地1.5萬(wàn)畝，而其依據(jù)就是合同中有關(guān)“如果合同未到期而被國(guó)家占用的，雙方按照已使用年限計(jì)算租賃費(fèi)，將剩余額退還給盧以恒”的約定，現(xiàn)被告土地已由黃島區(qū)人民政府征用，依約定租賃合同理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)解除。

倘若基于薛辛莊居委會(huì)“征地”的邏輯前提，官司不用打就可以預(yù)見(jiàn)盧以恒必?cái)〉慕Y(jié)局。因?yàn)楹贤械拿鞔_約定儼然是原告邏輯的屏障，且看上去堅(jiān)不可摧、冥頑不化……

不過(guò)，紀(jì)召兵律師以釜底抽薪的一招瞬間扭轉(zhuǎn)了時(shí)局：2010年12月中旬，他以委托人盧以恒的名義向黃島區(qū)人民法院提交了一份《管轄異議申請(qǐng)書(shū)》，認(rèn)為涉案拆遷項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)并非征地拆遷，而是商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷，這一根本意義上的拆遷用地性質(zhì)決定了強(qiáng)令盧以恒拆除房屋是否具備正當(dāng)性。那么，原、被告雙方對(duì)性質(zhì)存在本質(zhì)差異，足以證明涉案案情的復(fù)雜程度非同小可，此為其一；其二，盧以恒一案本身在黃島轄區(qū)內(nèi)有著重大的社會(huì)影響。依照《民事訴訟法》的規(guī)定，該案應(yīng)當(dāng)由青島市中級(jí)人民法院管轄，而不能是黃島區(qū)人民法院。

正所謂天道酬勤，此轄異議申請(qǐng)遞交之后，黃島區(qū)人民法院“從善如流”，在此后的整整三個(gè)月時(shí)間里一直將該案束之高閣。因?yàn)榇?，拆遷方的“訴訟逼遷”陷阱未能得逞，盧以恒的制線廠又一次虎口脫險(xiǎn)……

辦案第三輯：一舉破冰的程序轉(zhuǎn)化

2011年3月中旬，拆遷之勢(shì)再次轟轟烈烈地卷土重來(lái)——黃島區(qū)人民法院通知盧以恒參加薛辛莊居委會(huì)訴其返還土地糾紛一案的庭審。換言之，管轄異議并不能使盧以恒幸免于在黃島區(qū)人民法院對(duì)簿公堂，而只是讓這一宿命延后了近百個(gè)時(shí)日。開(kāi)庭在即，盧以恒將無(wú)路可退，抑或絕處逢生？

春雨綿綿，黃島的天空也常因此云靄籠罩。即便如此，也總有“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”的一天出現(xiàn)。寥寥幾日后，紀(jì)召兵律師陪同盧以恒一同出席庭審。審判伊始，做足了準(zhǔn)備工作的紀(jì)律師是“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”，又將一份申請(qǐng)書(shū)提交給法官。原來(lái)，他援引了《民事訴訟法》與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)法庭采用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣仨毷聦?shí)清楚，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，且爭(zhēng)議不大的案件，而本案事實(shí)并不清晰，訴訟雙方對(duì)于拆遷性質(zhì)是公益征地還是商業(yè)開(kāi)發(fā)拆遷存在很大爭(zhēng)議，依法應(yīng)當(dāng)適用普通程序?qū)徖怼?/p>

紀(jì)律師這一入木三分的對(duì)策有如“長(zhǎng)風(fēng)”一般破除了退地訴訟之壓的“萬(wàn)里浪”——法院裁定以普通程序?qū)徖碓摪?，因此一個(gè)月的法定舉證期限橫空出世。時(shí)間戰(zhàn)線的再一次拉長(zhǎng)，讓急于施工的拆遷方放低了強(qiáng)硬的姿態(tài)，向盧以恒伸出了和談的“橄欖枝”。雙方最后達(dá)成了一致意見(jiàn)：拆遷方以80萬(wàn)人民幣對(duì)盧以恒進(jìn)行補(bǔ)償，另外再批一塊相同面積的土地給盧以恒重新建廠經(jīng)營(yíng)，租賃期20年。

【律師說(shuō)法】

普天之下莫非王土——這是我國(guó)幾千年封建王朝遺留的不對(duì)等財(cái)產(chǎn)觀。隨著房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，土地也開(kāi)始出現(xiàn)“洛陽(yáng)紙貴”的局面。此后，一場(chǎng)名為拆遷的新生代圈地運(yùn)動(dòng)在中華大地上此起彼伏地蔓延開(kāi)來(lái)。

在現(xiàn)階段拆遷法律體系并不規(guī)范的情況下，拆遷運(yùn)動(dòng)在部分情況下就成了政府和開(kāi)發(fā)商綁架老百姓利益的無(wú)形戰(zhàn)爭(zhēng)。這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)里，政府有權(quán)，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)，老百姓手無(wú)寸鐵，有的只是對(duì)黨中央的信任，對(duì)現(xiàn)代包青天的期許。在這樣的三方格局里，邂逅拆遷命運(yùn)的拆遷戶應(yīng)當(dāng)如何守護(hù)自己“耕者有其田，居者有其屋”的恬然生活狀態(tài)？

依法維權(quán)是必要的。但如何依法維權(quán)通常只有專業(yè)的拆遷維權(quán)律師才能拿捏得當(dāng)。如果沒(méi)有委托律師之前情形已經(jīng)告急，筆者建議拆遷戶們使用拖延戰(zhàn)術(shù)。先講個(gè)故事：

80年代末，硅谷某家電子公司研制出一種新型集成電路，其先進(jìn)性尚不能被公眾理解，而此時(shí)公司又負(fù)債累累，即將破產(chǎn)。這種集成電路能否被賞識(shí)可以說(shuō)是公司最后的希望。幸運(yùn)的是，歐洲一家公司慧眼識(shí)珠，派三名代表飛了幾千英里來(lái)洽談轉(zhuǎn)讓事宜。誠(chéng)意看起來(lái)不小，一張口起價(jià)卻只有研制費(fèi)的2/3。電子公司的代表站起來(lái)說(shuō)：“先生們，今天先到這兒吧！”從開(kāi)始到結(jié)束，這次洽談只持續(xù)了三分鐘。豈料下午歐洲人就要求重開(kāi)談判，態(tài)度明顯“合作”了不少，于是電路專利以一個(gè)較高的價(jià)格進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。

在這個(gè)故事里，電子公司用的其實(shí)就是拖延戰(zhàn)術(shù)，在達(dá)不成理想談判結(jié)果的時(shí)候敢腰斬談判，一方面讓對(duì)方知道自己的決心堅(jiān)不可摧，另一方面讓帶著以達(dá)到交易目的而來(lái)的對(duì)方丟掉幻想的最佳方法。這種拖延方法能夠以靜制動(dòng)，在最小程度上出賣(mài)自己的破綻。

心理學(xué)家認(rèn)為，人類的思維模式總是隨著身份的不同、環(huán)境的不同而不斷改變，談判桌上的心理肯定和夜光杯前的心理不一樣……無(wú)論是拆遷方，還是拆遷戶，人的意志就如同一塊看上去沒(méi)有任何彈性的鋼板。殊不知，這種原狀的保持只能夠限于一定的重壓之下。隨著壓力的持續(xù)作用，鋼板終究會(huì)慢慢變得彎曲。其中一方能夠成功對(duì)對(duì)方意志施壓，誰(shuí)就站在了贏得那一端。