導讀：590號令的程序走下來，被征收人將可能被迫體驗到各種復雜的經歷、感受，非三言兩語所能言盡。而其中不變的，是依法行政、公平補償?shù)脑瓌t。本文，在明所的李順華律師團隊通過一起棚改案件來為大家全面解析征收項目全流程中被征收人可能遇到的問題，相信會對大家的有很大幫助。

【案情介紹】

委托人在XX省XX市XX縣某處購得商鋪，該處地理位置十分優(yōu)越。后政府以棚戶區(qū)改造項目名義進行征收。因補償標準不合理，且委托人普遍要求原地置換商鋪，雙方未能達成一致意見。

2017年3月1日，縣房屋征收管理辦公室發(fā)布《公告》，稱“擬對棚戶區(qū)改造項目紅線內國有土地上的房屋及地上附著物等依法征收”，并告知了復議訴訟權利；

2018年6月21日，縣房屋征收管理辦公室發(fā)布了《關于印發(fā)<棚戶區(qū)改造房屋征收補償方案>的通知》，稱“《棚戶區(qū)改造房屋征收補償方案》已經縣政府批準同意”；

2018年7月30日，委托人在當?shù)毓緳谔幇l(fā)現(xiàn)了某評估機構作出的落款日期為2018年7月24日的《棚戶區(qū)房屋征收評估結果公示表》，遂以落款日期與實際張貼日期不符，減損被征收人提出異議的期限利益為由向縣信訪辦反映情況。后評估機構又重新出具了落款日期為2018年7月30日的公示表。

【案情分析】

本案所涉商鋪為國有土地上房屋，《公告》雖然對征收事項進行了公告，但無論從發(fā)布主體還是從公告內容來看，均不符合國有土地上房屋征收決定的形式。

律師介入后徑行起訴也已超過起訴期限，因此可以該公告告知的相關征收信息申請公開涉案項目的征收決定文件，視政府信息公開答復內容提起相應的法律程序。

【辦案經過】

*律師函

律師介入后，首先分析了案件基本情況，根據委托人反映的信息和提供的材料整理了該征收過程中存在的違法行為，并將相關違法行為函告縣政府及征收辦，一方面對政府的違法征收行為進行了勸誡，另一方面也表明了委托人及律師通過溝通協(xié)商解決問題的誠意。

*信息公開

律師函發(fā)出后，律師隨即指導委托人向縣政府申請公開因“該區(qū)棚戶區(qū)改造項目”作出的房屋征收決定文件。縣政府收到委托人郵寄遞交的信息公開申請表后向委托人公開了縣政府辦公室79號《縣人民政府辦公室關于印發(fā)<棚戶區(qū)改造房屋征收補償方案>的通知》和縣房屋征收管理辦公室所作《公告》。

律師認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條、第十三條的規(guī)定，國有土地上房屋征收決定應當由市縣級人民政府作出并由市縣級人民政府公告，委托人正是以此申請公開縣政府作出的國有土地上房屋征收決定。

而縣政府公開的文件中，《通知》是關于補償方案的通知，《公告》是征收辦作出的擬征收公告，均不是委托人申請公開的政府信息。

*復議和訴訟

為此，律師指導委托人就縣政府的信息公開答復向市政府申請行政復議，要求市政府責令縣政府對委托人申請公開的政府信息重新作出答復；

另一方面，考慮到審級及起訴期限問題，律師以《通知》“已經縣政府同意，決定啟動棚戶區(qū)改造房屋搬遷補償”且公布了征收范圍、征收主體、征收部門及實施單位等征收信息，主張縣政府實際上以通知的形式作出了征收決定并提起訴訟。

經過復議和訴訟程序，縣政府于2018年11月15日作出了《縣人民政府關于撤銷6號和8號文件的通知》，自行撤銷了其作出的征收決定和補償安置方案，案件取得階段性進展。

*申請復核和專家委員會鑒定

在律師指導委托人進行復議和訴訟的同時，政府也委托了評估公司對委托人的商鋪價值進行評估，并作出了評估報告，但其作出的評估報告存在如下諸多問題：

首先，評估機構的選定程序違法。本次評估機構的選定并未經過被征收人協(xié)商，也未由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定，其選定程序違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》 第四條第一款之規(guī)定；

其次，估價師未對委托人的房屋進行實地查勘，而是直接以證載面積認定房屋面積，違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條第一款之規(guī)定；

第三，評估方法不詳，且評估價格嚴重低于周邊同類房屋市場價格。在委托人房屋地理位置優(yōu)越、周邊同類商業(yè)用房存在交易情況且有可觀的經濟收益的情況下未綜合采用相關評估方法違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定；

最后，評估機構也不具有法定資質。該評估機構屬于新設立的分支機構，并未依法取得營業(yè)執(zhí)照，也未依法到有關部門登記備案。根據《房地產估價機構管理辦法》第二十二條第一款之規(guī)定不具有開展國有土地上房屋征收評估活動的資質，且其設立機構的《房地產評估機構備案證書》在評估報告作出時尚未生效，其《房地產估價機構資質證書》也已過有效期限。

為此，律師指導委托人對評估報告申請了復核，評估公司雖然予以回復，但其作出的《回復書》也超過了《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十一條規(guī)定的期限。

律師仍然指導委托人申請專家委員會鑒定。該評估報告因存在諸多違法之處，加之縣政府自行撤銷了征收決定，最終導致補償決定未能依法作出，案件至此再度取得了重大進展。

*搭建圍擋、逼迫搬遷

經過律師和委托人的不懈努力，違法征收活動得到了有效遏制。秉持積極協(xié)商、節(jié)約成本、支持項目建設的良好愿望，律師也多次指導委托人就補償問題與政府進行協(xié)商談判，但因委托人堅持原地置換商鋪的意愿堅定，多次協(xié)商均未取得實質性結果。

2019年7月30日七時許，為逼迫委托人簽訂征收補償協(xié)議，有關部門在未出示任何手續(xù)證件的情況下，組織三百多名工作人員將委托人商鋪所在街道封鎖，隨后又搭建鐵皮圍擋將委托人商鋪圍住，致使委托人正常的經營活動受到嚴重影響，人員出入也受到阻礙。

在此情況下，律師當機立斷，指導委托人第一時間對現(xiàn)場進行拍照錄像，同時報警要求警方處理。隨后，又指導當事人以執(zhí)法局和住建局為被告起訴要求拆除圍擋并賠償停產停業(yè)損失。

最終，該案在尚未開庭的情況下，政府與委托人達成了一致，同意委托人置換商鋪的要求，案件得到了妥善解決。

【案件總結】

本案是比較典型的國有土地上房屋征收補償糾紛案件。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款之規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。又根據該條第三款之規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

本案中，涉案項目雖名為棚改項目，但實際上是商業(yè)開發(fā)，項目落成后因優(yōu)越的地理位置會產生巨大的經濟效益。委托人堅持要求原地置換商鋪有一定的眼光和魄力，但另一方面，征收補償糾紛通過貨幣補償?shù)姆绞竭M行解決較為容易，風險也較小，李順華律師團隊提醒廣大被征收人要根據自身實際情況選擇合適的補償方式。

本案中，委托人的房屋系商鋪而非住宅，且590號令所支持的是“改建地段或者就近地段”這一范圍空間內的安置而非確定性的原地回遷安置。故此，委托人訴求的實現(xiàn)是需要與征收方的協(xié)商溝通的，這也成為本案的爭議焦點。

具體到本案程序來講，本案的程序較為完整的體現(xiàn)了國有土地上房屋征收活動的法律程序，包括作出征收決定、進行評估等，也體現(xiàn)了征收活動中征收方違法逼遷的一些手段。

由此給大家?guī)韮煞矫娴膯⑹?，一方面，即便在律師的幫助下委托人在法律程序上取得勝利，也并不意味著征收方不會采取包括違法強拆在內的手段，對此被征收人要有清醒的認識，保持良好的心理狀態(tài)；

另一方面，即便政府采取了強制手段，也不意味著案件就得不到解決，當然這需要前期法律程序的鋪墊和準備，因此既不要因為政府的強制行為就失去信心，也不要一味抵制強制行為而不采取相應法律措施，及時咨詢委托律師才是最優(yōu)解決方案。