委托人：趙女士

代理律師：梁紅麗，北京在明律師事務所督導律師

爭議問題：無權處分的房屋買賣合同糾紛如何化解

【案情簡介：自己的房屋被兒子賣給他人？】

2002年12月4日，委托人趙女士的兒子曹某代理委托人之夫曹先生與當時的宣武區(qū)教育委員會簽訂《購買房屋合同書》，宣武區(qū)教育委員會以成本價40000元將位于豐臺區(qū)四合莊的房屋1套出售給曹先生。

2004年8月28日，曹先生與宣武區(qū)教育委員會就坐落在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊的房屋買賣事宜再次簽訂了《房屋買賣合同》。購房時趙女士與其夫曹先生出具了各自單位的工齡證明，因此該《房屋買賣合同》雖然是委托人之夫與宣武區(qū)教委簽訂的，但實際上則是以夫妻二人的工齡購買的公產房。

2005年3月23日曹某代理其父曹先生與張女士就涉案房屋同時簽訂了《房屋租賃合同》及附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》?！斗课葑赓U合同》約定，租賃期20年，自2005年4月1日至2025年3月31日止；年租金10000元；張女士應支付20萬元人民幣租金，在租賃期內，曹某應主動向房管單位申請辦理《房屋所有權證》。

若租賃期內未能辦理《房屋所有權證》，租賃期滿后張女士享有永久性無償使用及處理此房屋的權利，附件為《房屋由租賃轉換為買賣的合同》。

但實際上曹某簽約時出示的簽有“曹先生”字樣的《委托書》系其找人代簽，后經筆跡鑒定證明其言屬實；另，委托人趙女士對其子曹某與張女士簽訂附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》出賣房屋一事毫不知情，其一直以為房屋只是被兒子曹某對外租賃出去，其也從未見到過上述兩份合同，自然無從知曉租賃合同的租金、租期以及其附件。

2005年10月4日，曹先生因病身故。2006年3月，涉案房屋經房屋權屬部門核發(fā)《房屋所有權證》，房屋所有權人為曹先生。2008年12月，委托人趙女士向產權單位補交購房款15146元，但其若知曉房屋已賣就不會自行補交房款。

2014年5月13日，經委托人和其子曹某申請，北京精誠公證處出具（2014）精誠內民字第***號《公證書》載明，茲證明被繼承人曹先生的房遺產份額即涉案房屋由委托人趙女士繼承。同年6月4日，委托人趙女士持上述《公證書》將涉案房屋產權人變更為自己，至此該涉案房屋的所有權已經合法過戶至委托人趙女士名下。

2015年委托人趙女士在其被法院判決騰還西城區(qū)香爐營四條的老房屋之后，想搬到涉案房屋居住，才第一次看到涉案房屋的租賃合同及附件。

2015年5月雙方因涉案房屋之間的糾紛，張女士將委托人趙女士和其子曹某訴至法院要求委托人和其子繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，此案經北京市豐臺區(qū)人民法院及北京市第二中級人民法院一審、二審終審判定為：

委托人之子曹某以曹先生的名義出售房屋的行為，侵害了委托人趙女士作為共有權人的合法利益，屬無權處分，故法院不支持張女士在訴訟過程中提出的要求趙女士繼續(xù)履行合同辦理過戶的請求。

而本案趙女士依法辦理了涉案房屋的所有權證，明確了其對房屋的合法所有權，理應合法的占有、使用涉案房屋，據此趙女士要求張女士將涉案房屋返還給自己。《物權法》第三十四條規(guī)定：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。但這一訴求沒有得到法院的支持，委托人趙女士找到梁紅麗律師請求其作為代理人幫助自己要回房屋。梁紅麗律師團隊多次就該案件進行集體討論，最終決定以合同無效入手去解決這一案件。

【律師分析：合同無效解糾紛】

首先，涉案合同違反有關公房買賣的強制性法律規(guī)定。

根據《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第十條，公房買賣必須按房管機關的規(guī)定進行。（1）賣方憑《公房所有權證》出售。（3）必須經區(qū)、縣房管機關審查批準，辦理立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費。非經批準，不得擅自買賣。違者，由區(qū)、縣房管機關處買賣雙方以成交價1倍以下的罰款。處罰后按規(guī)定進行審查，不符合條件的，不予立契過戶。（4）必須按照市人民政府規(guī)定的房價標準確定房屋價格。

公房所有權單位以房屋折抵投資與其他單位合營企業(yè)，須經房屋所在地的房管機關評定房價。禁止高價買賣公房，禁止以合營為名變相高價買賣公房，禁止倒賣公房或居間牟利等非法活動。

可以看出關于公房買賣活動法律法規(guī)有諸多的強制性規(guī)定，然而在委托人之子與張女士雙方簽訂《房屋租賃合同》及其附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》時委托人之夫并未取得《公房所有權證》，雙方的買賣行為也未經過區(qū)、縣房管機關審查批準，辦理立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費。因此，雙方訂立的《房屋租賃合同》及其附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

其次，該合同違反宣武區(qū)教育委員會和曹先生簽訂的《房屋買賣合同》。

在宣武區(qū)教育委員會和委托人之夫曹先生簽訂的《房屋買賣合同》中第四條第一款明確約定：在《房屋所有權證》未發(fā)給乙方前，未經甲方同意擅自出售、出租或者變相出售、出租的，甲方有權收回其非法所得并收回其出售的住房。

然而，在委托人之子與張女士雙方訂立《房屋租賃合同》及其附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》時，曹先生并未取得《房屋所有權證》，其買賣、出租公房也并未經過原房屋產權人宣武區(qū)教育委員會同意，因此雙方簽訂的合同及其附件應屬無效。

最后，涉案合同的雙方當事人涉嫌惡意串通損害第三人的合法權益。

購買公房時簽訂的《房屋買賣合同》雖然是委托人之夫與宣武區(qū)教委簽訂的，但實際上則是以夫妻二人的工齡購買的公產房，應屬夫妻共同財產。2015年5月涉案合同經北京市豐臺法院及北京市第二中級人民法院經過一審、二審終審判定為：委托人之子偽造了其父親的簽名，該行為雖構成表見代理，但是其對房屋進行出賣，并與張女士簽訂涉案合同的行為則為無權處分。

委托人趙女士對其子與張女士買賣房屋一事毫不知情，其一直以為房屋只是被兒子對外租賃出去，也從未見到過上述兩份合同。且2008年12月又補交購房款15146元，后經合法程序涉案房屋已經過戶到趙女士名下。

據此，趙女士認為張女士與其子明知公房不允許私自買賣且明知是夫妻共有的房屋，而在其子僅出具了其丈夫曹先生的委托書的情況下就與其子簽訂了《房屋租賃合同》及其附件《房屋由租賃轉換為買賣的合同》，損害了自己作為合法房屋產權人的利益。而且兩人明知公房不能買賣，因此惡意串通以《房屋租賃合同》掩蓋買賣公房的交易實質，已經構成《合同法》第59條規(guī)定的“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因此針對兩人取得的財產應收歸國家所有或者返還集體、第三人。

此案在審理過程中法院主動協(xié)助梁紅麗律師到不動產登記機關查詢該房屋自始的產權狀態(tài)，確定雙方簽訂買賣合同時該房屋為公房。據此，張女士一方表示愿意讓步，進行談判協(xié)商，最終張女士答應付給趙女士115萬元的購房款彌補其損失，案件得到圓滿解決。