導(dǎo)讀：眾所周知，房屋征收補(bǔ)償安置的方式可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，通常是按照被征收房屋的原用途進(jìn)行置換，即住宅房屋置換住宅用房，商鋪置換商鋪。而“住改商”稍微復(fù)雜一些，多數(shù)地方是遵循產(chǎn)權(quán)登記情況置換住宅房屋，但也有地方允許按實(shí)際用途置換商鋪。不過，總有一些不按常理出牌的，比如發(fā)生在甘肅省平?jīng)鍪星f浪縣的一宗案件里，開發(fā)商為了達(dá)到快速動遷目的，同意安置被征收人一套門面房，事后以存在重大誤解為由不愿履行安置義務(wù)。那么，這樣的“住宅置換商鋪”的安置方式是否受法律保護(hù)呢？

作者丨黃艷? ? 北京在明律師事務(wù)所

【案件回放：承諾的商鋪轉(zhuǎn)眼飛了？】

2004年9月，S女士與老K簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》，老K將位于甘肅省平?jīng)鍪星f浪縣縣城一處沿街房屋的二、三層及一層院落、附屬用房賣給了S女士，老K自己保留了一層的商鋪。買賣當(dāng)天，雙方即進(jìn)行了過戶登記。
2013年1月，縣發(fā)改局批復(fù)同意莊浪縣某開發(fā)公司修建XX花苑住宅小區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)商X先生與S女士就二、三層及一層院落、附屬用房的補(bǔ)償安置問題進(jìn)行了協(xié)商，測量確認(rèn)S女士可補(bǔ)償總房屋面積142.67平方米，X先生同意其中39.156平方米作為門面房補(bǔ)償安置，剩余103.514平方米作為住宅安置，并于同年3月18日簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》。
2016年2月，XX花苑住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收。同年6-8月，開發(fā)商陸續(xù)向被拆遷人們交付了安置房屋。S女士于當(dāng)年7月領(lǐng)取了兩套住宅的鑰匙，然而，X先生卻遲遲未向S女士交付商鋪的鑰匙。
眼看著鄰居們陸續(xù)領(lǐng)到了商鋪鑰匙，S女士越來越著急，于2017年3月向莊浪縣人民法院起訴要求X先生履行商鋪交付義務(wù)。
然而，令S女士沒有想到的是，商鋪只剩下了一間，而一樓商鋪業(yè)主小K（老K之子）已經(jīng)在先起訴要求開發(fā)商交付這間唯一的商鋪，而法院也基于合同的有效性以及開發(fā)商X先生提交的一份《商鋪分配統(tǒng)計(jì)表》中明確將前述商鋪指向了小K等情況，將商鋪判給了小K。
2019年3月，在明律師事務(wù)所的黃艷律師代理S女士起訴開發(fā)商X先生折價(jià)補(bǔ)償，認(rèn)為現(xiàn)有商鋪已經(jīng)全部置換給其他被征收人，導(dǎo)致S女士無商鋪可選，X先生應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，按照市場價(jià)格進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。
就具體折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，黃艷律師則代為向法庭申請參照判給了小K的商鋪進(jìn)行市場價(jià)格評估鑒定。
2019年8月，莊浪縣人民法院作出一審判決，認(rèn)為S女士與X先生簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》是其真實(shí)意思的表示，不違反法律的效力性禁止性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方應(yīng)依約履行。X先生應(yīng)當(dāng)按照鑒定價(jià)格11700元/平方米補(bǔ)償S女士商鋪價(jià)款68.7萬余元。

【上訴風(fēng)云涌動：一方欺詐，一方重大誤解？】

一審的勝訴無疑刺激到了開發(fā)商，X先生委托了律師進(jìn)行上訴。這輪精心準(zhǔn)備的上訴中，X先生訴稱由于工期緊張，其妥協(xié)，在各住戶未提供房產(chǎn)證的情況下與各戶簽訂了補(bǔ)償合同，但言明在工程竣工交付置換時(shí)依據(jù)房產(chǎn)證進(jìn)行置換，原來是住宅的置換住宅，原來是商鋪的置換商鋪。
在X先生與S女士簽訂補(bǔ)償合同時(shí)，S女士在二樓居住，一樓為商鋪，X先生遂以為一樓商鋪為其所有。合同簽訂一周后，小K找到X先生說一樓商鋪為其所有，X先生為了工程能順利進(jìn)行，遂又與小K簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》，并再次言明誰有房產(chǎn)證給誰置換。
后來小K向縣法院起訴，并提交了一樓商鋪的房產(chǎn)證，最終法院將置換商鋪判給了小K，X先生才知道一樓商鋪真正的所有權(quán)人為小K。
X先生認(rèn)為，S女士在簽約時(shí)故意欺詐，聲稱擁有一層商鋪所有權(quán)，自己是基于錯(cuò)誤認(rèn)知與其簽訂協(xié)議同意置換商鋪的。由于S女士在拆遷之前就不擁有商鋪，所以X先生沒有依據(jù)為其置換商鋪。
2019年11月，平?jīng)鍪兄屑壢嗣穹ㄔ哼M(jìn)行了二審開庭，黃艷律師與S女士的女兒一起到庭參加庭審。X先生則帶了小K作為新的證人，試圖證明原商鋪為小K所有，且簽約時(shí)X先生曾明確表示誰有房產(chǎn)證就給誰置換商鋪。
面對X先生的有備而來，黃艷律師也做足了準(zhǔn)備功夫，針對X先生的上訴立論進(jìn)行了層層拆解：
①假設(shè)存在一樓商鋪所有權(quán)人的錯(cuò)誤認(rèn)知，X先生在2013年與小K簽訂補(bǔ)償合同時(shí)就已經(jīng)能夠?qū)ι啼佀袡?quán)作出判斷，但其未在法定一年除斥期間內(nèi)起訴要求撤銷或變更合同，本訴中已然喪失了撤銷權(quán)；
②X先生與S女士簽訂的協(xié)議中，有一條明確記載了“乙方（S女士）8戶人家要同心協(xié)力，盡快盡早地搞好拆遷、開發(fā)……”雖然小K簽約時(shí)間比S女士晚，但在小K之后還有三家商鋪業(yè)主先后簽訂補(bǔ)償合同。
可見，X先生一開始就沒有漏算小K，而是對各個(gè)被拆遷戶的情況均有所了解。S女士未曾欺詐，X先生也未曾有過其所主張的“重大誤解”。
2020年1月的元旦假期剛過，S女士在忐忑中等來了平?jīng)鍪兄屑壢嗣穹ㄔ旱慕K審判決。主審法官采納了黃艷律師的答辯意見，認(rèn)可X先生一則超過了可撤銷合同的期限，二則從合同可見X先生明知S女士無原始商鋪，因需要占用S女士院落而同意給其置換一間商鋪，遂認(rèn)為X先生的上訴理由不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

【律師說法：非常規(guī)約定需謹(jǐn)慎】
無效合同是相對有效合同而言的。所謂無效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但嚴(yán)重欠缺有效要件，在法律上不按當(dāng)事人之間的合意賦予其法律效力。
根據(jù)《合同法》第五十二條：合同無效一共五種情形：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

就本案這類“拆遷住宅安置商鋪”的補(bǔ)償安置合同，一般認(rèn)為并不違反現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬于合法有效的合同。
當(dāng)然，拆遷人一方有的時(shí)候可能會從其他角度巧立名目，來試圖突破合同效力，比如本案中的開發(fā)商就聲稱S女士存在欺詐情形。更有嚴(yán)重的秋后算賬情形——通過詐騙罪或合同詐騙罪進(jìn)行刑事追責(zé)。
因此，廣大被拆遷人在簽訂補(bǔ)償安置合同的過程中，在針對非常規(guī)事項(xiàng)立約時(shí)，不妨提前咨詢專業(yè)律師的意見，將可能潛藏其中的“雷”提前排除，以免事后遭遇履行困難甚至更大的麻煩。