導(dǎo)讀：征收過程中，政府針對(duì)被征收人作出的補(bǔ)償決定常因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、金額、項(xiàng)目、方式等問題成為雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。那么，被征收人該如何依法審查一份補(bǔ)償決定呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)將通過最高人民法院的一則具體案例，為您闡述房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告會(huì)對(duì)補(bǔ)償決定的合法性產(chǎn)生怎樣的重要影響。

【以案說法：評(píng)估報(bào)告送達(dá)有要求】

曾女士家住湖北省某市，因舊城改造項(xiàng)目需要其房屋面臨被征收。但因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，曾女士一直未與征收方達(dá)成一致協(xié)議。

2015年1月，區(qū)征收辦公示了分戶正式評(píng)估初步結(jié)果，但直到2016年7月才向曾女士送達(dá)《分戶評(píng)估報(bào)告》。

同年10月，區(qū)政府作出案涉《補(bǔ)償決定書》，但該決定中補(bǔ)償內(nèi)容有所遺漏，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低且無法律依據(jù)。

于是，曾女士就區(qū)政府作出的《補(bǔ)償決定書》向法院提起訴訟。一、二審法院均判決駁回其訴訟請(qǐng)求。無奈之下，曾女士向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

最高院經(jīng)審理認(rèn)為，區(qū)政府未依法送達(dá)評(píng)估報(bào)告，程序違法，且原審法院認(rèn)定事實(shí)與實(shí)際情況不符，因此，指令高院再審。

【律師解析：“評(píng)估時(shí)點(diǎn)”與評(píng)估報(bào)告的有效期】

征收補(bǔ)償決定的審查內(nèi)容主要是補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等是否符合法律規(guī)定，評(píng)估程序是否合法，以及房屋價(jià)值評(píng)估是否符合事實(shí)。

本案中，分戶評(píng)估報(bào)告即為區(qū)政府作出涉案補(bǔ)償決定的重要依據(jù)，因此，如何看待補(bǔ)償決定的合法性，首先要從評(píng)估報(bào)告的合法性入手。

（一）關(guān)于評(píng)估報(bào)告如何送達(dá)

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條第一款規(guī)定：“分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告”。

可以看出，在分戶評(píng)估結(jié)果公示后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。在本案中，評(píng)估公司曾針對(duì)曾女士的房屋作出過共4份評(píng)估報(bào)告，均作為區(qū)政府《補(bǔ)償決定書》的依據(jù)，但區(qū)政府實(shí)際僅向曾女士送達(dá)了《房屋評(píng)估報(bào)告》，并未證明其送達(dá)了有關(guān)裝修、構(gòu)筑物及安置補(bǔ)償費(fèi)的其他三份評(píng)估報(bào)告。

而評(píng)估報(bào)告的送達(dá)是征收補(bǔ)償?shù)闹匾绦?，區(qū)政府未依法送達(dá)評(píng)估報(bào)告，顯然剝奪了曾女士申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估及專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利，程序違法。

（二）關(guān)于評(píng)估報(bào)告適用的“評(píng)估時(shí)點(diǎn)”

雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)規(guī)定對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出征收補(bǔ)償決定的期限沒有明確規(guī)定，但按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第二十六條第二款的規(guī)定，對(duì)被征收人應(yīng)給予公平補(bǔ)償。

近年來由于房屋價(jià)格波動(dòng)幅度較大，如果征收決定公告日與作出補(bǔ)償決定之日之間差距較大，確定并支付貨幣補(bǔ)償金時(shí)點(diǎn)明顯遲延于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)（即征收決定公告的時(shí)點(diǎn)），則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則。

在此情況下，可參照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十六條“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外”的規(guī)定對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行判斷。

本案中，部分評(píng)估報(bào)告在評(píng)估結(jié)果公示的一年后才予以送達(dá)，區(qū)政府的補(bǔ)償決定也是在評(píng)估報(bào)告作出后一年才作出。在此期間，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格確已發(fā)生較大幅度上漲，再以評(píng)估報(bào)告的結(jié)果直接作為補(bǔ)償依據(jù)，顯然不符合公平補(bǔ)償原則。

按《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款的規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！倍鴧^(qū)政府繼續(xù)以“征收決定公告之日”，作為確定最終補(bǔ)償金額的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，明顯低于涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

最后，在明拆遷律師想要提醒廣大被征收人，收到征收補(bǔ)償決定時(shí)不止要關(guān)注征收補(bǔ)償決定本身的內(nèi)容是否合法，還要注意其依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是否合理合法，必要時(shí)，可以委托專業(yè)的征地拆遷律師為您分析，以便及時(shí)利用法律途徑，維護(hù)自身的合法權(quán)益。