導讀：根據(jù)《物權法》第一百三十七條，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條、第二十四條、第四十條，認定雙方簽訂的買賣合同標的房屋無效，系因坐落在劃撥國有土地上。但房屋在劃撥國有土地上建成，并不違反任何法律、法規(guī)的效力性強制規(guī)定。前述法律均未規(guī)定違反后的行為無效，均非效力性強制規(guī)定，不會導致房屋買賣合同當然無效的法律后果。

【基本案情：居住經(jīng)營10余年的房屋突生變故】

因港口物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)棚戶區(qū)改造項目，河南省的李先生等27戶被征收人由于對征收補償方案存在異議，未與征收部門簽訂安置補償協(xié)議。

但面對拆遷人員天天叫囂著要強拆，他們決定走上依靠法律維權之路。經(jīng)過網(wǎng)上的認真比較和仔細甄別，李先生等27戶最終決定委托北京在明律師事務所的楊念平律師、席炎飛律師代理該案。

然而，2019年3月20日，李先生本人收到法院寄來的應訴通知書。告知李先生因于2007年購買鄉(xiāng)衛(wèi)生院的房屋這一行為，已經(jīng)被鄉(xiāng)衛(wèi)生院起訴至法院，要求確認雙方簽訂的售房合同無效。

讓李先生不明白的是，自己付了全款，且經(jīng)營了10多年的房屋，自己從未與賣方有過任何糾紛，怎么現(xiàn)在一涉及征收，賣方就要解除合同了呢?

李先生把此事告訴了在明律師。很顯然，這起訴訟純粹是一起惡意訴訟，其目的是為了逼迫李先生盡快簽訂安置補償協(xié)議。

【訴訟之爭：劃撥用地上房屋的買賣合同究竟效力如何?】

2019年4月12日，法院公開開庭審理本案。一向作為原告代理人的楊念平、席炎飛律師，還真有點不適應坐在被告席上，當然這絲毫不影響兩位律師的正常發(fā)揮。

原告在庭審中指出，當初出售給李先生的臨街房屋所占用的土地性質是劃撥國有土地，該土地上所建造的房屋依法不得轉讓。原、被告之間簽訂的房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2019年5月30日，河南省周口市川匯區(qū)人民法院作出一審判決，認為原、被告買賣的房屋系原告鄉(xiāng)衛(wèi)生院劃撥土地上改變土地用途的房屋，房屋建成時未辦理產(chǎn)權登記，轉讓時未經(jīng)有關政府批準，也未辦理土地出讓手續(xù)及補交土地出讓金，有損國家、公共利益，雙方之間簽訂的房屋買賣合同應為無效合同。

然而，在明律師卻認為一審判決法律適用錯誤，指導委托人向上級人民法院提起上訴。2019年7月20日，中院開庭審理了本案。二審中，在明律師針對鄉(xiāng)衛(wèi)生院的訴訟理由進行有力的反駁：

一、登記、審批是否是《房屋轉讓協(xié)議》生效的條件。

根據(jù)《物權法》第九條、第十五條的規(guī)定，債權合同的效力是獨立的，是否登記或者交付，影響到物權變動的效力，但對債權合同的效力不產(chǎn)生影響。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！钡搶徟袨閮H是物權變動的必要條件，也即未經(jīng)審批，將無法辦理房屋所有權登記，房屋所有權不發(fā)生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。

二、一審法院沒有區(qū)分效力性規(guī)定和管理性規(guī)定。

《合同法司法解釋二》將《合同法》第五十二條第五項，規(guī)定合同無效的情形限縮為違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，不包括管理性強制性規(guī)定。

效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定的最大區(qū)別在于是否存在具體規(guī)范，有以下幾種情形：

第一，法律、行政法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定，將導致合同無效或不成立的，為當然的效力性規(guī)定;

第二，法律、行政法規(guī)雖然沒有規(guī)定違反其規(guī)定，將導致合同無效或不成立，但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益，這也屬于效力性規(guī)定;

第三，法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定違反其規(guī)定，將導致合同無效或不成立，雖然違反該規(guī)定，但若使合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會公共利益，只是損害當事人利益的，這屬于管理性規(guī)定。

本案中，委托人與鄉(xiāng)衛(wèi)生院簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)的效力性規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定看，第三十八條、第四十條均未直接規(guī)定違反后的行為無效。

而且在此類糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，也不會侵害國家利益和社會公共利益。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十條屬于管理性規(guī)定?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦不是效力性規(guī)定，也是管理性規(guī)定。

因此，《房屋轉讓協(xié)議》雖然違反上述規(guī)定，但是并不違反效力性規(guī)定。此外，《房屋轉讓協(xié)議》系轉讓房屋的合同，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條關于“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效”的規(guī)定規(guī)范的是直接以國有土地使用權為合同標的的買賣行為，而非針對房屋的買賣行為，故該規(guī)定并不適用于本案中合同效力的認定。

三、雙方之間簽訂的買賣合同并沒有損害國家利益。

本案發(fā)生在房屋拆遷過程中，被上訴人與28家被征收人均在2007年就簽訂了《購房買賣合同》，其中27家在不堪忍受拆遷人員的種種騷擾下，分別和征收方簽訂了安置補償協(xié)議，因此鄉(xiāng)衛(wèi)生院也未對其購房協(xié)議提起任何訴訟。卻唯獨在上訴人與征收方就安置補償達不成一致時，只針對上訴人一家發(fā)難，顯然，被上訴人口口聲聲的房屋買賣損害了國家利益，顯然適用了雙重標準。

針對雙方當事人的訴請和答辯意見，中院針對法院查明的案件事實情況以及確認涉案售房合同無效有何影響進行了深入探討和研究?？紤]到售房合同簽訂時間已久且該房屋已被納入棚戶區(qū)改造項目范圍，為避免可能激化的社會矛盾，中院出面主持了雙方當事人的和解工作，就當前的情況向雙方當事人進行了法律釋明。最終經(jīng)過協(xié)商，李先生與鄉(xiāng)政府達成一致，同意鄉(xiāng)政府撤回起訴，原《房屋轉讓協(xié)議》仍然有效。

在明律師提醒您，房屋征收問題復雜多樣，需根據(jù)個案情況靈活運用法律法規(guī)，才能實現(xiàn)依法維權之目的。本案中因征收補償糾紛引發(fā)了頗為復雜的民事合同糾紛，被征收人自己顯然難以應對，此時就彰顯了專業(yè)征收維權律師的重要價值。