【基本案情：廠房拆遷遇麻煩】

河北某地的張先生經(jīng)營一家電器廠，2014年，其廠房所在區(qū)域被地方國土部門置換給開發(fā)商用于房地產(chǎn)建設(shè)。因補償標準不合理，張先生并未簽訂補償安置協(xié)議。據(jù)悉，張先生于2006年轉(zhuǎn)租某村周先生的十畝土地用于建設(shè)電器廠的廠房，雖然其電器廠有合法的營業(yè)執(zhí)照并依法納稅，但是在廠房建設(shè)的當時其并未辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。

為了迫使張先生搬遷，開發(fā)商糾集當?shù)氐仄o賴，不斷的對張先生電器廠的生產(chǎn)經(jīng)營秩序進行干擾與破壞。例如，開發(fā)商多次用車輛將建筑垃圾堆放在張先生的廠房門口以阻斷電器廠的道路通行，或者控制設(shè)在電器廠外的供電站，切斷電器廠的生產(chǎn)用電以造成電器廠的停工。更有甚者，為迫使張先生搬遷，雙方甚至直接爆發(fā)了肢體沖突，各有損傷。這一系列干擾與破壞行為，使張先生身心俱疲，不得已訴諸法律手段以維護自己的合法權(quán)益。經(jīng)過多方比較，張先生于2014年6月最終選擇北京在明律師事務所依法維權(quán)，委托梁紅麗律師團隊代理其案件。

針對張先生的案件特點，梁律師制定了“以時間換空間”的維權(quán)策略，即通過提起法律程序合法阻擊開發(fā)商用地，延長開發(fā)商用地的時間成本，進而搭建溝通平臺換取協(xié)商談判空間。根據(jù)《土地管理法》第四十七條第一款的規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。因張先生并不是該村集體經(jīng)濟組織成員，其電器廠所占用的土地系轉(zhuǎn)租而來，故張先生并不享有該塊土地的土地補償費。但是張先生是其電器廠建筑的實際所有權(quán)人，并且電器廠在納入拆遷范圍之前一直處于生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)，張先生是該地塊拆遷的利害關(guān)系人，對該地塊享有補償安置權(quán)益。然而，張先生建設(shè)廠房時并未辦理規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)，張先生的廠房從法律角度而言屬于“違法建筑”，而這在實務中是否予以補償安置尚存在爭議。梁律師代理案件后，針對張先生的困局，依法開展相關(guān)工作。

【律師辦案：如何以時間換空間?】

首先，針對開發(fā)商干擾電器廠正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序等行為，梁律師指導張先生依法要求當?shù)毓矙C關(guān)履行保護人身財產(chǎn)的職責。在公安機關(guān)并未有效履行相關(guān)職責的情況下，依法提起行政訴訟。在行政訴訟的壓力下，當?shù)毓矙C關(guān)采取有效措施，恢復了電器廠的經(jīng)營秩序。同時，在當?shù)毓矙C關(guān)的努力下，搭建起與開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)平臺。雙方雖然一時間達成約200萬元的補償安置費用，但是最終因開發(fā)商未履行約定導致協(xié)調(diào)的無疾而終。另外，針對開發(fā)商對張先生電器廠生產(chǎn)秩序的干擾行為，梁律師依法指導張先生提起民事侵權(quán)之訴，但法院認為張先生不是廠區(qū)土地的合法權(quán)利人，以張先生非利害關(guān)系人為由，裁定駁回了張先生的起訴。

其次，梁律師依法申請公開該塊土地的征地批復等文件，并針對征地批復，向河北省法制辦公室申請復議。為有效促成雙方談判，維護張先生的合法權(quán)益，梁律師以案情重大為由，依法向河北省法制辦申請聽證，并親自前往石家莊查閱該征地批復的有關(guān)案卷材料。在閱卷過程中，梁律師敏銳的發(fā)現(xiàn)，該塊土地的登記確認表所記載的權(quán)利人是案外第三人，地上物顯示為農(nóng)作物，既不是土地實際承包權(quán)人周先生，又不是土地轉(zhuǎn)租人張先生，地上物更不是張先生的廠房。由此可知，當?shù)貒敛块T在征地報批的過程中存在偽造相關(guān)文件的行為。在河北省法制辦組織的聽證階段，該村的主任出席了聽證會，并證實了征地前張先生一直對征收的土地進行有效使用的情況。梁律師以此為由據(jù)理力爭，有效的駁斥了三級(區(qū)、市、省)國土部門關(guān)于張先生并非土地合法權(quán)利人，應當駁回張先生復議申請的論斷。在河北省法制辦的協(xié)調(diào)下，地方國土部門承諾搭建一個溝通平臺，促成張先生與開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)。但是，事情并未像地方國土部門承諾的那樣，聽證之后，國土部門怠于履行其承諾，致使案件又擱置了下來。很顯然，征地批復的行政復議并未取得理想的效果。

第三，梁律師指導當事人依法申請補償安置，并對施工許可證提起程序。2016年10月，在土地置換項目停滯兩年之后，迫不及待的開發(fā)商組織不明身份社會人員強行拆除了張先生的電器廠。由于事發(fā)突然，除電器廠被拆除外，電器廠內(nèi)的設(shè)備也被哄搶一空。盡管張先生及時報警，但當?shù)毓矙C關(guān)并未抓住所謂的犯罪嫌疑人，刑事案件并無任何進展。張先生一時間陷入絕望。雖然在證據(jù)上不能確定張先生的電器廠是誰強行拆除的，但是卻能夠確定開發(fā)商是用地單位。很快，地面開始平整，隨即準備施工。梁律師敏銳的抓住這一契機，向當?shù)刈〗ㄎ暾垙埾壬鷱S房所在區(qū)域的建筑工程施工許可證等信息公開內(nèi)容。根據(jù)《建筑法》第八條、《建筑工程施工許可管理辦法》第四條、第十四條的規(guī)定，建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，施工場地應當已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收房屋的，其進度符合施工要求，并且禁止建設(shè)單位隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料。很顯然，開發(fā)商在申請施工許可證的時候并未告知其置換的電器廠土地并未完成補償安置、土地權(quán)屬尚存在爭議等真實情況。故梁律師指導張先生將開發(fā)商列為第三人依法提起要求上級住建部門撤銷該施工許可證的行政復議申請。與此同步的，因張先生始終未獲得補償安置，梁律師依法指導當事人向當?shù)貒敛块T申請補償安置。很快，申請撤銷施工許可證的復議決定做出了維持的結(jié)論，而要求國土部門履行補償安置職責的申請并未給出任何答復。緊接著，施工許可證進入行政訴訟程序，而要求補償安置的申請因國土部門不履行補償安置職責進入行政復議程序。由于行政復議的期限較短，很快，上級國土部門確定了張先生的利害關(guān)系人身份，并責令當?shù)貒敛块T履行補償安置職責。上級國土部門確認張先生作為補償權(quán)利人的身份迅速在法院層面得到呼應，法院也在施工許可證的開庭過程中確認了張先生的補償安置權(quán)人身份，在溝通協(xié)調(diào)基本成熟的條件下，梁律師再度申請法院組織雙方協(xié)調(diào)。

一時間，當?shù)貒敛块T與開發(fā)商受到了來自上級國土部門以及法院的雙重壓力，在未履行補償安置職責可能被確認違法(征地過程中的土地權(quán)屬登記行為造假)以及因施工許可提供不真實材料(土地未完成補償安置并且權(quán)屬存在爭議)可能面臨停工的壓力下，案件終于迎來柳暗花明的時刻，迅速進入了和解階段。很快，開發(fā)商與張先生達成補償安置協(xié)議，考慮到張先生的設(shè)備損失等情況，補償安置金額最終確定為500萬元。4年的堅守，被征收人終獲滿意補償!

【案件分析：拉鋸戰(zhàn)中的分階段維權(quán)】

就本案而言，張先生的廠房因無建造批準手續(xù)而應被納入“違法建筑”的行列，這使維權(quán)本就十分艱難，其間廠房又發(fā)生了被強制拆除事件，更加大了維權(quán)的難度。本案以張先生廠房在2016年10月被強拆為分水嶺可分為前后兩個階段。第一階段為2014年6月至2016年10月，梁律師的工作主要以恢復工廠經(jīng)營秩序，搭建雙方溝通平臺為主，案件協(xié)商確定的補償金額為200萬元，以開發(fā)商并未履行約定而告一段落。第二階段為2016年10月至2018年7月，梁律師的主要工作為挖掘獲得補償安置的途徑，盡量挽回張先生廠房遭強拆損失為主要任務，其間梁律師與當?shù)毓矙C關(guān)的多次溝通，并要求國土部門履行補償安置職責以及在施工許可證訴訟過程中申請法院協(xié)調(diào)等工作，最終促使張先生獲得滿意補償。自案件開始代理至張先生獲得滿意的補償安置費用，歷時4年的漫長維權(quán)，當事人的信任所托以及梁律師及其團隊成員的盡職盡責，是促成本案取得圓滿成果的關(guān)鍵所在。