辦案律師：段福惠律師、閆會東律師

關鍵詞：2013年中小河道治理項目、企業(yè)拆遷、停產(chǎn)停業(yè)損失、違法建設、租賃

【案情介紹】

位于北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)某村10號的房產(chǎn)所有權人是李某，該房屋占地面積4000平方米，建筑面積為1100平方米。吳某某于2007年開始租賃上述房產(chǎn)，租賃期限為5年。合同到期后，雙方?jīng)]有續(xù)簽租賃合同，吳某某繼續(xù)使用該處房產(chǎn)，并且交租金至2013年8月。吳某某承租該房產(chǎn)后，將北京某某機械設備有限公司在此注冊，并進行實地經(jīng)營。該企業(yè)雇工40余人，經(jīng)營狀況良好。

2013年3月，李某找到吳某某稱：雙方簽訂的合同已經(jīng)到期，請吳某某另找他處進行經(jīng)營。搬家期限為15天。房屋租金不退。吳某某經(jīng)了解得知：大興區(qū)中小河道治理指揮部辦公室已經(jīng)下發(fā)通知，因大興區(qū)委、區(qū)政府決定實施2013年中小河道治理項目，吳某某承租的廠房在該項目范圍內(nèi)，因吳某某和房主簽訂的租賃合同已經(jīng)到期，故吳某某不能獲得任何補償。

之后，相關的政府部門就隔三差五來到吳某某租賃的廠房，進行各式各樣的檢查，并要求吳某某必須停工，必須盡早搬家，吳某某的企業(yè)無奈只能停業(yè)。但是40多張嘴是要吃飯的，可是現(xiàn)在，新的廠址沒有落實，企業(yè)搬家也沒有任何的補償，吳某某感覺壓力驟大。

吳某某找到房主：我的企業(yè)在這里注冊、經(jīng)營，遇到拆遷，補償款應該有我的。房主一口回絕：我們的合同已經(jīng)到期，你要無條件搬家，拆遷沒有你的任何補償，你要不要再來找我了。吳某某找到拆遷辦：這是我企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄，租賃合同，現(xiàn)在拆遷了，應該有我的搬家費，停業(yè)損失費。拆遷辦直接答復：你們的合同已經(jīng)到期，而且合同當中有約定，遇到拆遷，要無條件搬家，而且，這次是政府工程，我們只對房主，不對承租人。

多次上門協(xié)商，卻多次碰壁的經(jīng)歷，讓吳某某陷入了思考：是不是要換一種方式來解決問題了？經(jīng)過慎重考慮，吳某某決定將本案交給專業(yè)法律人士來操作。經(jīng)過一番甄選，吳某某選擇了北京在明律師事務所的段?；荨㈤Z會東律師。

 

【辦案掠影】

辦案第一輯：巧用律師函，確定被安置人地位。

? ? ? 對于吳某某來說，面臨的問題還不是補償過低，而是被安置人地位無法得到確立，這就意味著，吳某某無法出現(xiàn)在補償協(xié)商的談判桌上，連發(fā)言權都沒有，又何談補償呢？那么，讓吳某某的合法身份得到認可就成了一個決定性的問題。經(jīng)過對本案的仔細斟酌、分析，段?；?、閆會東律師確定了以律師函的方式直接確立吳某某被安置人地位。兩位律師迅速將律師函發(fā)送給相關部門，告知其吳某某承租人的身份及其擁有的北京某某機械設備有限公司注冊、實地經(jīng)營情況，很快，相關部門就直接聯(lián)系吳某某洽談補償事宜。

辦案第二輯：兵來將擋，無畏出擊，爭取主動。

? ? ? 為了壓低吳某某獲得補償?shù)臄?shù)額，降低吳某某的期望值，西紅門鎮(zhèn)政府很快的就作出了限期拆除通知書，該拆除通知書認定吳某某承租的廠房沒有取得北京市規(guī)劃行政主管部門的許可手續(xù)，屬于違法建設。并責令產(chǎn)權人自行拆除，逾期未拆除，將依法組織拆除。這一通知無疑是驚天霹靂，直叫吳某某苦不堪言，好端端的公司瞬間就成了違建，還要被強拆！如果產(chǎn)權人配合工作，那么，他的公司面臨的處境將十分危險。而此時，拆遷一方的游說甚至帶有威脅的意味了。律師告知吳某某:該《限期拆除通知書》存在很多問題，如送達方式不合法，作出程序違法。因此，面對拆遷人的威脅無須恐慌，可以直接告知其我們準備就該限期拆除通知書提起法律程序。吳某某回復政府后，就接到了政府的電話通知：改天過來談談補償?shù)氖乱恕?/p>

? ? ? 當然，在這期間，吳某某的工廠一直受到了多方的騷擾，檢查衛(wèi)生情況、檢查環(huán)保情況、檢查稅務情況等等，還有一些要進行強拆的語言威脅，為了保護吳某某的合法權益，段閆兩位律師直接給公安機關發(fā)函。律師認為公民的人身和財產(chǎn)安全不受侵犯，這是憲法賦予每個公民的基本權利，不能因為任何事由而非法侵害。任何人不能在沒有合法手續(xù)的情況下任意損壞吳某某的財產(chǎn)，即使因公共利益之需要涉及搬遷，政府部門也不能忽略被拆遷人的合法權益和合理訴求，應嚴格按照法定程序進行征收拆遷。根據(jù)相關法律規(guī)定，公安機關負有保護公民人身財產(chǎn)安全不受侵犯的職責。公安機關必須要履行法律所賦予的神圣職責，及時制止不法行為，保護吳某某的人身和財產(chǎn)安全。

?辦案第三輯：終極致勝

? ? ? ?牌打出去了，為吳某某贏得了一個平和的談判環(huán)境。各方都回到了談判桌上，一起協(xié)商補償?shù)氖乱?。最后，?jīng)過多次協(xié)商，吳某某終于拿到滿意的補償，騰出了廠房。

【律師說法】

 

? ? 《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。由于各地規(guī)定不同，停產(chǎn)停業(yè)損失費大致有以下五種計算方法：（1）以被拆遷房屋的總體價值的一定比例計算。巢湖市、江蘇淮安、鄭州、南京市、?？谑幸话銋⒄沾朔绞窖a償；（2）按房屋面積計算。四川天全、上海、北京一般按照此方式補償；（3）根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標確定。海南省、東莞市、深圳市如此；（4）按照營業(yè)年限計算。內(nèi)蒙古參照上述標準執(zhí)行；（5）由評估機構進行評估。惠州市按評估結果進行補償；（6）據(jù)實補償，協(xié)商確定。新疆維吾爾自治區(qū)實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》規(guī)定，拆遷非住宅房屋實行產(chǎn)權調換的， 拆遷人對被拆遷人在產(chǎn)權調換期間因停產(chǎn)停業(yè)造成的直接經(jīng)濟損失給予補償，直接經(jīng)濟損失由被拆遷人提出并提供相關證據(jù)材料與拆遷人協(xié)商確定，補償期限為停產(chǎn)停業(yè)的時間。

? ? ? 總之，遭遇拆遷，作為實際經(jīng)營的企業(yè)有權獲得停產(chǎn)停業(yè)損失費、搬家費等補償。作為被拆遷人，本身屬于弱勢群體，即使把強勁的博弈方推上談判席以后，弱勢一方仍然不可松懈，明白自己的底線，并且給自己一個可以妥協(xié)的空間。被拆遷人還要懂得協(xié)商。談判講的是妥協(xié)，尋求的是雙贏。努力讓自己的弱勢轉化為優(yōu)勢談判，弱勢的拆遷戶方能獲得理想補償。（閆會東/文）