辦案律師：梁紅麗律師、楊念平律師

關鍵詞：企業(yè)拆遷、二房東、承租人、次承租人、拆遷補償之爭、土地騰退

【事實概要】

前篇——二房東、承租人與次承租人

2001年8月18日，萬松海（化名）與北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)焦莊村經(jīng)濟合作社簽訂《租賃合同》，租賃北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)焦莊村10畝集體土地，租賃期限至2021年8月17日。

2006年1月1日，錢景宜（化名）與萬松海簽訂《租賃合同》，承租了萬松海租賃的10畝土地，租賃期限為15年半，自2006年1月1日至2021年6月30日止。后經(jīng)過萬松海同意，錢景宜在前述土地范圍內(nèi)自建廠房2100平方米，并申辦了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，進行服裝加工，年產(chǎn)值在百萬元以上。

2008年5月6日，錢景宜將一間空庫房出租給呂宋（化名）作為倉儲用房，租賃期限至2011年5月5日，雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》。一年后，因呂宋不再使用該房屋，雙方又于2009年10月13日簽訂《租賃合同終止協(xié)議》，約定呂宋在7日內(nèi)將庫房騰空復原交付給錢景宜，錢景宜退還呂宋租金21300元。

中篇——突如其來的拆遷

2009年10月15日，錢景宜經(jīng)營的服裝廠外墻上被貼上一份落款蓋有焦莊村經(jīng)濟合作社鋼印的《緊急通知》，稱因土地儲備項目土地一級開發(fā)，服裝廠所在土地已被全部列入拆遷范圍，服裝廠須盡快搬離。聞訊而來的呂宋對錢景宜提出“霸王條款”——一日不給他220萬元拆遷補償款，他就一日不搬走倉庫里存放的貨物。

2010年1月14日，北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室發(fā)出《騰地公告》，稱因土地儲備項目土地一級開發(fā)，將東壩鄉(xiāng)焦莊村經(jīng)濟合作社出租的10畝土地及地上所建房屋列入騰退范圍內(nèi)。東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室沒有就安置補償事宜和錢景宜進行協(xié)商，而徑直與“二房東”萬松海簽訂了《補償安置協(xié)議》，補償金額不詳。后，萬松海出面要求錢景宜盡快騰空廠區(qū)全部房屋，交由東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室拆除，但雙方并未就補償達成一致意見。

2010年5月，因東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室對騰退范圍內(nèi)的多家企業(yè)，含錢景宜經(jīng)營的服裝廠，實施了停水停電的措施。因為貨物全部儲放在該處，也沒有其他地方可以轉(zhuǎn)移，錢景宜便從此停止了生產(chǎn)運營，但亦未將房屋騰空交“拆”。

后篇——四方混戰(zhàn)

在這場有限的拆遷利益之爭中，“二房東”、承租人、次承租人以及東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室彼此之間的矛盾日益不可調(diào)和：東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室屢次要求萬松海依約騰地，否則只能組織保安隊強拆收地；萬松海一方面將強拆壓力轉(zhuǎn)移給錢景宜，一方面又不愿意給予后者合理補償比例；錢景宜既煩心于萬松海的利益掠奪，又無奈于呂宋的搬遷條件。久而久之，這場混戰(zhàn)就變得曠日持久起來。

2011年12月中旬，已是一籌莫展的錢景宜找到梁紅麗律師為相關法律咨詢，梁紅麗律師與楊念平律師兩位金牌律師共同接待了這位焦頭爛額的準委托人，并一一解答了錢景宜的法律疑惑點。得到維權(quán)啟發(fā)與鼓舞的錢景宜遂與、梁、楊兩位律師簽訂代理協(xié)議書，委托兩位律師根據(jù)案件需要，代理其進行與拆遷補償有關的訴訟，并與有關部門及萬松海、呂宋等進行協(xié)商。

【辦案掠影】

辦案第一計：騰退辦篇——合法性圍獵

梁紅麗律師與楊念平律師接受錢景宜的鄭重委托后，對糾結(jié)的案情進行了全盤診斷，委托人的劣勢地位一覽無遺，遂二律師決定從拆遷項目本身著手，化被動為主動。2011年12月下旬，二律師分別向北京市發(fā)展和改革委員會、朝陽區(qū)規(guī)劃局、朝陽區(qū)國土資源局、朝陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局提交了一份特別的申請書——《政府信息公開申請》，問詢涉案土地騰退項目的立項手續(xù)、規(guī)劃批文、供地文件、征地批復以及拆遷許可證。

2012年1、2月，梁、楊二律師先后拿到了《關于朝陽區(qū)東壩邊緣集團剩余可開發(fā)區(qū)域土地儲備項目南區(qū)土地一級開發(fā)和整理項目建議書（代可行性研究報告）的批復》、《關于朝陽區(qū)東壩邊緣集團剩余可開發(fā)區(qū)域土地儲備項目南區(qū)土地一級開發(fā)授權(quán)有關問題的批復》，并被告知涉案項目僅有《騰地公告》，并未辦理拆遷許可證。

映襯于“雨橫風狂三月暮”的光景，梁紅麗律師與楊念平律師針對《騰地公告》、立項批復、用地批復提起了行政訴訟，以這場各個擊破的訴訟風暴向土地騰退這一活躍與法律規(guī)范之外的拆遷形式重拳出擊。而在訴訟過程中，二位律師更獲得了意外的驚喜——錢景宜經(jīng)營的服裝廠所在區(qū)域并不在《關于朝陽區(qū)東壩邊緣集團剩余可開發(fā)區(qū)域土地儲備項目南區(qū)土地一級開發(fā)授權(quán)有關問題的批復》四至范圍內(nèi)，這意味著委托人的房屋不在騰退范圍內(nèi)，東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室非經(jīng)協(xié)商獲得土地不得強行拿地。根據(jù)這一重要的新發(fā)現(xiàn)，梁、楊二律師致函東壩鄉(xiāng)騰退安置辦公室，傳達如下三點維權(quán)強音：①在萬松海未與錢景宜解除租賃合同前，壩鄉(xiāng)焦莊村經(jīng)濟合作社、萬松海與東壩鄉(xiāng)騰退辦公室不得單方面就錢景宜經(jīng)營的服裝廠范圍內(nèi)的房屋和土地簽訂任何拆遷補償安置協(xié)議；②若堅持廠區(qū)地塊土地騰退，應當就服裝廠搬遷產(chǎn)生的搬遷補助費、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費、裝修費等損失和錢景宜協(xié)商，連同錢景宜自建的2100平米廠房一并給予合理補償；③非經(jīng)協(xié)商一致，不得非法強制拆除廠區(qū)建筑物，更不得由違法成立的所謂沒有任何主體資格的保安隊實施偷拆、強拆，否則服裝廠將保留由此造成的損失的刑事追責權(quán)利。

辦案第二計：次承租人篇——訴訟的較量

2012年9月，一直以來對拆遷補償虎視眈眈的次承租人呂宋將錢景宜訴至朝陽區(qū)人民法院，訴稱：錢景宜隱瞞拆遷消息騙得呂宋與其解除《房屋租賃合同》，應賠償呂宋停產(chǎn)停業(yè)損失補償、搬遷補助、裝修物的殘值損失。此外，呂宋還謊稱其拒絕提走的存貨丟失不見，訴請法院判決一并由錢景宜賠償。

對于呂宋的起訴，錢景宜頗覺憤懣。為化悲催為蔚然，錢景宜兩位代理律師以錢景宜、呂宋簽訂的《租賃合同終止協(xié)議》為后盾，向朝陽區(qū)人民法院提起反訴，與呂宋的“司馬昭”之訴針鋒相對。原來，《租賃合同終止協(xié)議》不僅約定了呂宋應當于2009年10月20日將房屋騰空交付給錢景宜，還約定如果呂宋未能如期騰空房屋，則超出時間應當按照原租賃合同價格計算。為此，錢景宜一方訴請法院反判呂宋支付逾期未騰房產(chǎn)生的租賃費用10.7萬元。錢景宜一方還進一步指出，因多次催告呂宋騰空房屋遭拒，只得將呂宋的貨物進行提存，故不但呂宋所訴稱的滅失為無稽之談，其還應當承擔提存費用4500元。

反訴同時，梁紅麗律師、楊念平律師一并針對呂宋的起訴事實進行了駁斥：①《騰地公告》于2010年1月14日貼出，因此拆遷的具體行政行為是在這個時點開始的，而呂宋、錢景宜在2009年10月13日簽訂《租賃合同終止協(xié)議》，顯然早于拆遷開始時間，租賃房屋所涉及的拆遷補償安置事宜與呂宋不存在法律上的關聯(lián)；②呂宋要求補償停產(chǎn)停業(yè)損失沒有事實和法律依據(jù)；③呂宋要求的搬遷補助、裝修物的殘值損失同樣沒有任何依據(jù)，因為《租賃合同終止協(xié)議》中明確約定該兩項費用應當由呂宋自行承擔；④呂宋存放的貨物處于提存狀態(tài)，只要呂宋交納相關提存費用即可隨時取回，無損失，更毋庸談及賠償?！八稳鍝?jù)理談天，自謂窮造化陰陽之本，于日月五星，言之鑿鑿，如指諸掌。”而梁、楊二律師的大話賠償之訴亦是如出一轍地言之鑿鑿，使裁判者信服。

辦案第三計：“二房東”篇——廓然清明

2012至2013，飽受一年半載訴訟風暴之洗禮的東壩鄉(xiāng)騰退辦公室日漸露出疲態(tài)，而與此同時，與“下家”呂宋的訴訟回旋一時間亦風雷涌動，極大程度上撼動了呂宋初始時的盲目“自信”。

進入了2013年的流火之夏后，已是百煉成鋼的梁紅麗律師與楊念平律師秉持“鐵要趁燒紅的時候打”之精神，出其不備地約見了萬松海這名一年半前就已被鎖定的關鍵人物——介案伊始，二律師就已推知萬松海注定要成為整個案件的“解鈴人”，其已就整個10畝土地與東壩鄉(xiāng)騰退辦公室簽訂了補償協(xié)議，偌大一筆補償款在其一人之手，錢景宜與呂宋的矛盾根源均在于此，若然萬松海一方作出合理讓步，那么全部問題均能迎刃而解！而二律師亦極為篤定，過去的一年半載里東壩鄉(xiāng)騰退辦公室所承受的訴訟壓力定然早已深深波及目標人物——萬松海。

此后的故事就正如《朱子全書·治道二·禎異》中所言：“使一日之間，云消霧散，堯天舜日，廓然清明”。萬松海、呂宋與錢景宜最終達成三方協(xié)議，萬松海給予分別給予呂宋、錢景宜補償款30萬元、340萬元！

【律師說法】

從南海到北疆，從沿海到西域，當一幕幕拆遷沖突作為中國式拆遷總也少不了的話題頻頻出現(xiàn)時，普通大眾面對拆遷時的艱難與無力則一次次得到鮮明刻畫。

就本案而言，土地儲備項目不是可以直接使用集體土地的項目，北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)人民政府及其內(nèi)設機構(gòu)騰退安置辦公室沒有土地行政征收的職權(quán)，也沒有實施土地儲備的法定職權(quán)，更沒有權(quán)利作出騰退公告的行為，但是均實施了上述行為，顯然是超越其職權(quán)的行政行為。而這類“權(quán)力無疆”的隨意行事方式正是中國十年拆遷亂戰(zhàn)的根源所在。在這類僭越于法律法規(guī)之上的大行政拆遷面前，人們的私權(quán)無疑是小寫的、孱弱的。

然而，有的時候，人們所享有的私權(quán)的危險并不僅僅來源于強大的權(quán)力機器的啟動，還存在于覬覦拆遷利益的其他主體，在營業(yè)性用房拆遷活動中尤為如此。營業(yè)性用房往往涉及多個財產(chǎn)權(quán)利主體——土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人以及形形色色的房屋用益物權(quán)人。正因如此，營業(yè)用房拆遷堪稱利益紛爭的“溫床”。因為這種繁雜，營業(yè)用房拆遷常常帶給權(quán)利人們難以輕松自如地呼吸的沉重感。

我們認為，雜項叢生的事務處理方式應當首推化繁為簡。在紛繁復雜的營業(yè)性用房拆遷中，身處權(quán)利守護困境的人們不妨通過法律賦予的救濟性渠道尋求法定權(quán)利的實現(xiàn)。（黃艷/文）