關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、物權(quán)保護(hù)糾紛

一、城市拆遷律師維權(quán)案情介紹

海淀區(qū)鐵家墳98號(hào)系一處普通民宅，面積不過110平，然而幾次易主，又遭遇拆遷后，這處宅子就變得有點(diǎn)特別了。該房建成于上世紀(jì)五十年代，幾次易手，直到1992年，呂蕓在與劉欣如簽訂房屋買賣合同后，成為了該房的新主人，這一住就是十七年。2009年，舊城區(qū)改造的大潮席卷而來，陽光鑫地置業(yè)公司開始進(jìn)行采石路住宅拆遷項(xiàng)目開發(fā)，呂蕓的房屋恰好處在拆遷范圍之內(nèi)。

拆遷意味著拆遷戶將以喪失現(xiàn)有房地的代價(jià)獲得安置房、拆遷補(bǔ)償款或者其他更多的拆遷利益。眾多被拆遷戶在經(jīng)歷過迷茫、恐慌之后，逐漸意識(shí)到，這是一場(chǎng)機(jī)遇，把握得好就可以得到合理的安置，甚至生活更上一臺(tái)階。呂蕓就是其中的一分子，顯然她也是聰明的。她知道在拆遷中，被拆遷人往往都是弱勢(shì)的，與其自己費(fèi)盡心力跟拆遷人談判，不如委托專業(yè)法律人士代勞。幾經(jīng)斟酌，她選擇了京城久負(fù)盛名的馬麗芬和段?；萋蓭煟珯?quán)委托二位代其打理拆遷事宜。

二、城市拆遷律師維權(quán)辦案經(jīng)過

律師接手案件后，很快就發(fā)現(xiàn)了本案的兩個(gè)關(guān)鍵問題。一是拆遷事項(xiàng)本身，二是關(guān)于涉案房屋的物權(quán)情況。前者可以適用常規(guī)思路，而后者很有可能引發(fā)新的紛爭(zhēng)，因?yàn)閰问|當(dāng)年買房時(shí)多種原因下并沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，期間經(jīng)過多次買賣，不能排除第三人會(huì)主張物權(quán)的情況。所以，早作打算，兩手準(zhǔn)備，一邊沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)拆遷，一邊應(yīng)對(duì)隨時(shí)發(fā)生的物權(quán)糾紛。

果不其然，在拆遷行政訴訟與談判進(jìn)展順利的第六個(gè)月，即2013年1月15日，呂蕓收到了法院寄來的一份起訴狀，得知周文才以房屋產(chǎn)權(quán)人的名義向海淀區(qū)法院提起了民事訴訟，要求呂蕓騰房。周文才主張，該房是其父親王洪波所建，而自己就是房屋的繼承權(quán)人，經(jīng)過幾次易手后，呂蕓僅享有居住權(quán)，不享有所有權(quán)。為此，周文才還提交了海淀區(qū)檔案館復(fù)印的國(guó)有土地使用權(quán)證存根。面對(duì)“意料之中”的民事訴訟，二位律師從容不迫，精心設(shè)計(jì)了拆遷中的物權(quán)保護(hù)糾紛維權(quán)策略。如下：

1、提起管轄權(quán)異議之訴爭(zhēng)時(shí)間

管轄權(quán)異議之訴的結(jié)果對(duì)本案并沒有多大影響，但是對(duì)整個(gè)拆遷案件的解決卻是有深遠(yuǎn)意義的。律師敏感地找到了異議之訴的切入點(diǎn)，順利提起了異議申請(qǐng)。經(jīng)過開庭審理，法院作出裁定并沒有支持原告提出的管轄權(quán)異議。此時(shí)，距周文才起訴已經(jīng)過去了3個(gè)多月。如果按照正常的審理程序，周文才提起的物權(quán)保護(hù)之訴早已經(jīng)審結(jié)完畢了。這意味著，律師為呂蕓又贏得了3個(gè)多月的談判時(shí)間。

2、直擊物權(quán)保護(hù)之訴保權(quán)利

回到周文才提起的物權(quán)保護(hù)之訴，律師認(rèn)為可以從以下幾方面進(jìn)行辯駁：首先，周文才的起訴與事實(shí)不符，國(guó)有土地使用權(quán)證存根上記載的房屋地址、面積與涉案房屋根本不一致。其次，呂蕓通過買賣已經(jīng)取得房屋的合法所有權(quán)，而拆遷評(píng)估、談話等也都是以呂蕓為被拆遷人進(jìn)行的。再次，周文才系王洪波的繼子，而周文才并沒有提交相應(yīng)的證據(jù)證明是周紅波的唯一繼承權(quán)人。最后，涉案房屋曾經(jīng)歷過幾次買賣，周文才即使起訴也應(yīng)該去找最初的購(gòu)買人。

經(jīng)過一番開庭論證辯駁，勝利的天平已經(jīng)向呂蕓一方傾斜了。終于在9月22日，法院作出了一審判決，駁回了周文才的訴訟請(qǐng)求。呂蕓的房屋所有權(quán)得到了法院的判決支持和保護(hù)，大大增強(qiáng)了其解決拆遷糾紛的信心。

三、城市拆遷律師維權(quán)律師說法

根據(jù)《民法通則》及《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，以取得是否基于他人的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)，可將物權(quán)的取得方式劃分為兩種：原始取得與繼受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、善意取得及行政征收、罰沒等方式，后者有合同、繼承、遺贈(zèng)等方式。在滿足一定條件的情況下，權(quán)利人取得物權(quán)，就應(yīng)該受到《物權(quán)法》的保護(hù)，并且基于物權(quán)支配權(quán)和對(duì)世權(quán)的屬性，物權(quán)人可以行使占有、使用、收益甚至處分等權(quán)能，并對(duì)抗權(quán)利人之外的其他人。

當(dāng)普通物權(quán)之爭(zhēng)發(fā)生在拆遷的大背景之下時(shí)，物權(quán)的歸屬無疑成為權(quán)利人獲得拆遷利益的前提和關(guān)鍵。無論是按照《土地管理法》還是《物權(quán)法》的規(guī)定，征地拆遷的受償主體都必須是房屋、土地的所有權(quán)人或使用權(quán)人。權(quán)利屬性不同，在拆遷中的地位也不同，最終獲得的拆遷補(bǔ)償安置也存在很大的差別。所以，實(shí)踐中，一般都需要首先確定房屋或土地的真正權(quán)利人，然后才能進(jìn)行拆遷評(píng)估、裁決、補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)。房屋買受人、承租人、受贈(zèng)人、繼承權(quán)人、建房人等都是房屋的正當(dāng)權(quán)利人，享有拆遷利益。當(dāng)遇有他人主張物權(quán)時(shí)，無需驚慌，利用民事訴訟“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任分配方式，積極應(yīng)訴，合理舉證，化被動(dòng)為主動(dòng)，必能爭(zhēng)取到應(yīng)有的權(quán)益。（畢文芳/文）