現(xiàn)實中，很多人會遇到從法院拍賣平臺拍得房屋后，突然又被告知拍賣所得的房屋是違法建筑，最終被強制拆除。遇到這種情況究竟該如何維權(quán)呢？來看北京在明律師事務(wù)所資深拆遷律師趙帥和李靜代理過的一起案件。
“變故”從天而降
拍賣所得房屋突變“違建”
委托人賈先生從當(dāng)?shù)胤ㄔ号馁u平臺購得房屋一套，同時法院于2021年10月份作出《關(guān)于涉及......國有土地及以上房屋的情況說明》。
沒過多久，賈先生突然收到《通知》， 說自己房屋系違建，需要拆除?？蛇€沒等賈先生反映過來，房屋就已被拆遷公司強拆。面對強拆之后的殘垣斷壁，賈先生向當(dāng)?shù)毓簿稚暾埦桶干娣课荼徊鹨婪ㄌ崞鸩樘?，卻被對方以“強拆不屬于自己職權(quán)為由”回復(fù)。面對公安機關(guān)的置之不理，賈先生只好向縣政府申請“行政復(fù)議”，要求公安機關(guān)積極履職，但縣政府卻作出了《不予受理行政復(fù)議申請決定書》。
屢屢維權(quán)失敗的賈先生最終找到了北京在明律師事務(wù)所，委托趙帥、李靜兩名律師代理自己向法院提起行政訴訟，請求“撤銷縣政府作出的上述決定書，并責(zé)令縣政府對自己提出的行政復(fù)議重新作出決定。
本案最終經(jīng)過趙帥、李靜兩名律師庭前充分收集證據(jù)，庭上據(jù)理力爭，最終法院判決”撤銷被告縣政府作出的上述決定書，并于本判決生效之日起法定期限內(nèi)重新作出行政行為”。
法拍房能否隨意被認(rèn)定為“違建”？
雖然本案以勝訴告一段落，但從案件中所反映出來的法律問題還是引人深思。如果群眾用真金白銀，通過合法程序從法院官方拍賣平臺所拍得的建筑隨意就被認(rèn)定為違法建筑，從而被暴力強拆，那么司法公信力何在呢？以后誰又敢輕易從法院拍賣平臺購買房屋呢？從這個案件中，我們更應(yīng)該學(xué)會的是遇到此種情況，自己究竟如何維權(quán)？
1.“法拍房”到底是怎么一回事？
“法拍房”是指“法院拍賣的房產(chǎn)”。當(dāng)債務(wù)人未履行生效法律文書確定的義務(wù)，債權(quán)人經(jīng)法定程序向法院申請強制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房屋進(jìn)行拍賣并以拍賣所得案款償還債務(wù)，其中用于拍賣的房屋、就是法拍房。通常法院會在淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)等官方網(wǎng)站上組織拍賣活動。相較于普通商品房買賣，法拍房具有價格相對較低和公開透明競價等特點。
正規(guī)程序中，法院收到買受人全額拍賣成交款及房屋交易審核情況通知書后，制作拍賣成交裁定于十日內(nèi)送達(dá)買受人，并及時辦理滌除抵押和解除查封等手續(xù)。帶法院開具過戶材料并解除查封后，拍賣輔助機構(gòu)全程陪同買受人完成核稅、過戶手續(xù)。所以，法拍房與普通商品房買賣一樣，在交易成功后都需要完成過戶。
2.法拍房的所有權(quán)究竟何時轉(zhuǎn)移？
在本案的訴訟過程中，被告縣政府辯稱原告并沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，故不是涉案房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，這種觀點成立嗎？
其實司法實踐中也有很多與上述觀點類似的爭議焦點，甚至絕大多數(shù)法拍房的購買人都搞不太清楚“所有權(quán)”的時間節(jié)點到底在哪里。多數(shù)案件中，法拍房購買者都會經(jīng)歷“拍得房屋的時間”“執(zhí)行裁定生效的時間”和“辦理過戶登記的時間”這三個節(jié)點，而結(jié)合以往的司法案例，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間應(yīng)當(dāng)在“執(zhí)行裁定生效”的節(jié)點上。
《民法典》第229條規(guī)定：因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。
根據(jù)上述法律條款的規(guī)定，只要競買人在收到法院裁決書后并未提出異議，那么該執(zhí)行裁定書送達(dá)即生效，房屋的所有權(quán)自然歸屬于競買人。但未避免后續(xù)存在的法律風(fēng)險，建議大家在競買法拍房之前還是要做好前期房源調(diào)查工作，全程辦理競拍，免去不必要的麻煩。
3.房屋遭遇強拆后能否報警？報警是否有效？
本案中的賈先生房屋被強拆后立刻選擇了報警，但警方以不屬于自己職權(quán)為由而不予立案，其實這種情況在實踐中也比較常見。公安機關(guān)的屢屢推脫，讓不少房屋被強拆的人都認(rèn)為報警無效，可事實真的是這樣嗎？
其實房屋被強拆能否報警？報警又能否有效，主要是看強拆是否合法。如果是合法主體依照法律程序規(guī)定拆除，那么報警后受理立案的可能性會很??；但如果屬于非法暴力強拆，此時房屋所有人可以報警，因為警方有義務(wù)對破壞公民財產(chǎn)的行為立案調(diào)查，如果不立案，則屬于不作為。
但無論何種情況，都建議大家在房屋面臨強拆風(fēng)險是盡可能不要遠(yuǎn)離自己的房屋。一旦發(fā)生了強拆行為，第一時間選擇報警，接到報警后警方有出警的義務(wù)，可以及時阻止非法暴力強拆的發(fā)生，降低自己房屋和財產(chǎn)損毀滅失的風(fēng)險。
4.警方不愿出警，不愿立案，又該怎么辦？
面對公安機關(guān)怠與履行職權(quán)的情況，一種方法是可以向上級機關(guān)申請行政復(fù)議，如本案中的賈先生，第一時間向縣政府申請行政復(fù)議，要求縣政府監(jiān)督公安機關(guān)依法履職。通常情況下，復(fù)議機關(guān)都會在法定的期限內(nèi)給予申請人答復(fù)。當(dāng)然，若出現(xiàn)行政復(fù)議無果，或?qū)?fù)議結(jié)果不滿意的情況，也可采用另一種辦法則提起行政訴訟，請求復(fù)議機關(guān)依法履職，或撤銷復(fù)議決定，以此來維護自己的合法權(quán)益。
